2011年注册会计师考试《税法》预习讲义(81)

　　第八节　房地产开发经营业务的所得税处理

　　一、房地产开发经营的含义在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　2.开发产品已开始投入使用。

　　3.开发产品已取得了初始产权证明。

　　二、收入的税务处理

　　(一)收入的实现规则，具体按以下规定确认：

　　1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　4.采取委托方式销售开发产品(见教材)

　　(二)视同销售的确认：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

　　(三)几个利润率

　　1.视同销售：开发产品的成本利润率不得低于15%。

　　2.企业销售未完工开发产品的计税毛利率：

　　(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

　　(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

　　(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。