2011注册会计师《税法》精讲笔记：第八章(5)

　　第五节 应税收入与扣除项目

　　一、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。

　　二、扣除项目的确定(重点)

　　可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

　　(二)房地产开发成本(适用新建房转让)

　　包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

　　(三)房地产开发费用(适用新建房转让)

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

　　1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的

　　最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。(三税一费)

　　考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：

　　(五)财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)

　　由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

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