2011注册会计师《税法》精讲笔记：第八章(6)

　　【关系加分摊型计算方法归纳】

　　可扣地价=地价总额×已开发面积/总面积×已售出面积/已开发面积

　　=地价总额×已售出面积/总面积

　　或=地价总额×开发比例×售出比例

　　可扣建造成本=总成本×已完工面积/总面积×已售出面积/已完工面积

　　=总成本×已售出面积/总面积

　　或=总成本×完工比例×售出比例

　　【例题·计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：

　　(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;

　　(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;

　　(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);

　　(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

　　(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)

　　要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：

　　(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;

　　(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额;

　　(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;

　　(5)企业应缴纳的土地增值税;

　　(6)企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加;

　　(7)企业应缴纳的房产税。

　　(2008年，关系加分摊型)

　　【答案及解析】

　　(1) 应扣除的土地使用权扣除额=(4000+160)× 1/2=2080(万元)

　　(2) 应扣除的开发成本扣除额=3000×1/2=1500(万元)

　　(3) 应扣除的开发费用扣除额=(4160+3000)×10%×1/2=358(万元)

　　(4) 应扣除的相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 (万元)

　　(5) 应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75 (万元)

　　增值比例=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=2201.25/4298.75×100%=51.21%

　　适用40%的税率，速算扣除系数5%

　　应纳土地增值税额=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56(万元)

　　(6)企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加

　　= (6500+15)×5%×(1+7%+3%)=325.75 ×(1+7%+3%)=358.33(万元)

　　(7)应纳房产税=15×12%=1.8万元

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