2012年注册会计师《税法》基础讲义：第8章(2)

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　　第二节　纳税义务人和征税范围

　　一、纳税义务人

　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。

　　二、征税范围

　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

　　(一)基本征税范围

　　国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地买卖的二级市场。

　　土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属(指土地使用权和房产产权)的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)，不征收土地增值税。

　　土地增值税的基本范围包括：

　　1.转让国有土地使用权

　　2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

　　3.存量房地产的买卖

　　(二)具体事项征税的规定

　　1.房地产继承、赠与

　　(1)继承不征税。

　　(2)赠与：属公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税;非公益性赠与征税。

　　2.房地产的出租:不征税

　　3.房地产的抵押

　　(1)抵押期内不征税;

　　(2)抵押期满:偿还债务本息收回房地产不征税;不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。

　　4.房地产的交换:单位之间换房，征税;但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业暂免征收;将投资联营房地产再转让，征税。投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。

　　6.合作建房建成后自用暂免征税;建成后转让征税。

　　7.企业兼并转让房地产暂免征税。

　　8.代建房不征税(无权属转移):不征税

　　9.房地产重新评估不征(无权属转移\无收入):不征税

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