2012年注册会计师《税法》基础讲义：第8章(4)

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　　第四节　应税收入与扣除项目

 

　　一、 应税收入的确定

　　(一)货币收入

　　(二)实物收入

　　(三)其他收入

　　二、扣除项目的确定

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，包括：

　　1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

　　2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　(二)房地产开发成本：

　　房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(三)房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

　　1.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

　　房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　这里的利息注意两点：

　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

　　②不包括加息、罚息。

　　2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

　　房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：

　　房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

　　4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　(四)与转让房地产有关的税金

　　(1)房地产开发企业：扣“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加)

　　(2)非房地产开发企业：扣“三税一费” (营业税、印花税、城建税、教育费附加)。

　　(五)财政部规定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　(六)旧房及建筑物的评估价格

　　旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。例如,一栋房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费3000万元，假定该房有六成新，则该房的评估价格为：3000×60%=1800(万元)。

　　新增内容：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额(即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格)，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

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