2012年注册会计师《税法》基础讲义：第8章(5)

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　　第五节　应纳税额的计算

　　一、增值额的确定

　　土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　二、应纳税额的计算方法

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

　　应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

　　但在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　1.增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　4.增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%分别为2、3、4级的速算扣除系数。

　　三、房地产开发企业土地增值税清算

　　(一)土地增值税的清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　(二)土地增值税的清算条件

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省税务机关规定的其他情况。

　　(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

　　1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　3.新增内容：土地增值税清算时，(1)已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;(2)未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。(3)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

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