2012年注册会计师《税法》基础讲义：第9章(1)

　　查看汇总：2012年注册会计师《税法》基础讲义汇总

　　第九章　房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法

　　第一节　房产税法

　　一、房产税基本原理

　　(一)房产税的概念

　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

　　(二)房产税的特点

　　1.房产税属于财产税中的个别财产税;

　　2.征税范围限于城镇的经营性房屋;

　　3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

 

　　二、纳税义务人与征税范围

　　(一)纳税义务人

　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：

　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　2.产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。

　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理,保证房产税及时入库。

　　5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　6.自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　(二)征税范围

　　房产税以房产为征税对象。所谓房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。具体规定如下：

　　1.城市是指国务院批准设立的市。

　　2.县城是指县人民政府所在地的地区。

　　3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

　　4.工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。

　　三、税率、计税依据和应纳税额的计算

　　(一)税率

　　我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征的，税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

　　(二)计税依据

　　房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征;按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

　　1.从价计征。

　　《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税;没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。

　　值得注意的是：自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。

　　此外，还应注意以下三个问题：

　　①对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

　　②对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　(4)房屋附属设备和配套设施的计税规定。

　　从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：

　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　②对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　(5)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。

　　从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

　　(6)对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　2.从租计征。

　　所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

　　如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。

　　(新增内容)对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

 

　　相关推荐：

　　2012年注册会计师《经济法》基础讲义汇总

　　2012注册会计师《财务成本管理》知识点汇总

　　2012年注册会计师《会计》考试注意事项

　　2011年注册会计师考试试题及答案汇总