2012年注册会计师《税法》基础讲义：第9章(1)

　　(三)应纳税额的计算

　　房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算;二是从租计征的计算。

　　1.从价计征的计算

　　从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：

　　应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价;减除一定比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例;计征的适用税率为1.2%。

　　2.从租计征的计算

　　从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：

　　应纳税额=租金收入×12%(或4%)

　　四、税收优惠

　　目前，房产税的税收优惠政策主要有：

　　(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

　　这里的“人民团体”，是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

　　这里的“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

　　(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

　　上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

　　(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

　　宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

　　公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

　　宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

　　(四)个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。

　　对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

　　(五)对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　(六)经财政部批准免税的其他房产。

　　这类免税房产，情况特殊，范围较小，是根据实际情况确定的。主要有：

　　1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

　　2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

　　3.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

　　4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。

　　5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

　　6.老年服务机构自用的房产。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。

　　7.从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

　　8.对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税;对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

　　9.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限;对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

　　10.对于一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。(新增内容)

　　五、征收管理

　　(一)纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

　　2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

　　3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

　　5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

　　7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

　　8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　(二)纳税期限

　　(三)纳税地点

　　(四)纳税申报

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