2013注册会计师考试《税法》基础讲义：第8章(4)

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　　第四节　应纳税额的计算

　　一、增值额的确定：

　　土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：

　　1.隐瞒虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　二、应纳税额的计算方法

　　土地增值税的计算方法有两种：

　　一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数

　　计算步骤如下：(1)计算转让房地产取得的收入;(2)计算扣除项目金额;(3)计算增值额：(4)计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率;(5)计算应纳税额。

　　【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)增值额=1000-400=600(万元)

　　(2)增值额与扣除项目金额的比率=600÷400=150%，确定税率和速算扣除系数。

　　(3)应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)

　　三、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。

　　四、扣除项目的确定

　　(一)新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。

　　2.房地产开发成本：①土地的征用及拆迁补偿费、②前期工程费、③建筑安装工程费、④基础设施费、⑤公共配套设施费、⑥开发间接费用等。

　　3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

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