文章责编：majingjing_123
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4.与转让房地产有关的税金：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：
①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。(二税一费)
②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。(三税一费)
5.财政部规定的其它扣除项目。只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
【典型例题1】2011年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计19 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
『正确答案』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
(1)住宅销售收入为19 000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3 000万元
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%=580(万元)
④与转让房地产有关的税金为:495+4.5=499.5(万元)
⑤转让房地产的扣除项目金额为：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：19 000-6 879.5=12 120.5(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%
(5)计算应缴纳的土地增值税税额：﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(万元)
【典型例题2】某市一房地产开发公司发生下列业务：
通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：开发费用扣除的比例为10%。)
写字楼土地增值税准予扣除项目的金额。
『正确答案』抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。
土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)
开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)
开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)
税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元)
加价扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)
扣除项目金额总计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)
销售写字楼应缴纳土地增值税。
『正确答案』销售收入=12000÷3×4=16000(万元)
增值额=16000-10032=5968(万元)
增值率=5968÷10032×100%=59.49%，
应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)
(二)存量房地产的扣除项目的确定：
房屋及建筑物的评估价格 |
有评估价 | 重置成本价×成新度折扣率 |
无评估价有发票 |
按发票金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 | |
| 取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用（未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除） | ||
| 转让环节的税金：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 | ||
【典型例题1】某国有企业2009年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2011年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )。
A.400万元
B.1485万元
C.1490万元
D.200万元
『正确答案』B
『答案解析』评估价格=12000×70%=8400(万元)，
税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)
增值额=10000-8400-115=1485(万元)
【典型例题2】位于县城的某商贸公司2011年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2008年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为( )。
A.639.6万元
B.640.1万元
C.760.1万元
D.763.7万元
『正确答案』C
『答案解析』营业税、城建税及附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(万元)
房屋价值= 600×(1+4×5%)=720(万元)
凡能提供契税完税凭证的准予扣除，但不作为加计5%的基数。
可以扣除的金额=720+21.6+18+0.5=760.1(万元)
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