2013注册会计师考试《税法》基础讲义：第9章(1)

　　二、税率、计税依据和应纳税额的计算

　　1.从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　注意：从价计税方式下税率具有年的含义在里面,在计算中注意和时间的配比!

　　(1)房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价(包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产);原价根据有关会计制度规定核算，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。

　　(2)应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备;电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值计税。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值，易损件、经常更换的零配件，更新后不再计入原值中。

　　对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　(4)对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　【典型例题】某企业有一处房产原值1000万元，2011年7月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2011年应缴纳房产税(　)

　　A.6.0万元

　　B.9.6万元

　　C.10.8万元

　　D.15.6万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』应缴纳房产税=1000×(1-20%)×1.2%/2+50×12%=10.8(万元)

　　2.从租计征(12%)：应纳税额=租金收入×12%

　　注意：个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4%税率征税。

　　【典型例题】某企业2011年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税(　)。

　　A.4.8万元

　　B.24万元

　　C.27万元

　　D.28.8万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%/12×3+5×9×12%=27(万元)

　　【两种方法的适用范围】

　　(1)投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税;收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。

　　(2)融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。

　　(3)居民住宅区内业主共有的经营性房地产(实际经营的代管人或使用人缴纳房产税)自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。

　　(4)对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　【典型例题1-2011年考题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是(　)

　　A.房产售价

　　B.房产余值

　　C.房产原值

　　D.房产租金

　　『正确答案』B

　　『答案解析』融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。

　　【典型例题2-2011年考题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税(　)。

　　A.288万元

　　B.340万元

　　C.348万元

　　D.360万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』2010年1-2月从价计征的房产税：30000×(1-20%)×1.2%×2÷12=48(万元)

　　2010年3-12月从价计征的房产税：25000×(1-20%)×1.2%×10÷12=200(万元)

　　2010年3-12月从租计征的房产税：1000×12%×10÷12=100(万元)

　　合计应纳房产税=48+200+100=348(万元)

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