文章责编：majingjing_123
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2013注册会计师《税法》精华笔记：土地增值税
土地增值税的征税范围
(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
| 应征土地增值税的情况 |
不征土地增值税的情况 |
免征(或暂免征)土地增值税的情况 |
| 1.转让国有土地使用权 2.取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 3.存量房地产买卖 4．抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） 5.单位之间交换房地产（有实物形态收入） 6.投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资 7.投资联营后将投入的房地产再转让的 8.合作建房建成后转让的 |
1.房地产继承（无收入） 2.房地产有条件的赠与（有范围限制）（无收入） 3.房地产出租（权属未变） 4.房地产抵押期内（权属未变） 5.房地产的代建房行为（权属未变） 6.房地产重新评估增值（无权属转移） |
1.个人互换自有居住用房地产 2.合作建房建成后按比例分房自用 3.与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业 4.企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 5.国家征用收回的房地产 6.个人转让居住满五年以上的房地产 7.建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目的20% |
土地增值税税率(掌握，能力等级2)
土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
| 增值额与扣除项目金额的比率B |
税率 |
速算扣除系数 |
| B≤50%的部分 |
30 |
0 |
| 50%＜B≤100% |
40 |
5 |
| 100%＜B≤200% |
50 |
15 |
| B＞200% |
60 |
35 |
土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定(重点)】
| 企业情况 |
转让房地产情况 |
可扣除项目 | ||||||
| 房地产开发企业 |
转让新建房 |
1．取得土地使用权所支付的金额(地价款、取得使用权时按国家规定缴纳的费用，契税) 2．房地产开发成本(土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等) 3．房地产开发费用
5．财政部规定的其他扣除项目：从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 | ||||||
| 非房地产开发企业 |
转让新建房 |
1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 | ||||||
| 各类企业 |
转让存量房 |
1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除此项金额） 2．房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 3．转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 | ||||||
| 各类企业 |
单纯转让未经开发的土地 |
1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（同上） 2．转让环节缴纳的税金 |
土地增值税应纳税额的计算(注意有无印花税)
第一步，判断可以扣除的项目
第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数
第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
图片
房地产开发企业土地增值税清算(掌握，能力等级2)
| 要点 |
主要规定 | |
| 清算条件 |
纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况 |
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 |
| 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况 |
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。 | |
| 非直接销售和自用房地产的收入确定 |
将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 |
收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 |
| 将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下 |
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 | |
| 土地增值税的核定征收 |
税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为 |
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 |
| 清算后再转让房地产 |
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 | |
土地增值税税收优惠(能力等级2)
1. 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3. 个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。居住未满3年的，按规定计税;居住满3年未满5年的，减半征收;居住满5年及以上的，免征。
土地增值税纳税申报及纳税地点(熟悉，能力等级1)
合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。按房地产所在地申报。
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