2014注册会计师《税法》浓缩精华笔记:企业所得税

房地产开发经营业务的所得税处理

　　一、房地产开发经营业务的概念(熟悉，能力等级2)

　　企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。

　　除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　(2)开发产品已开始投入使用。

　　(3)开发产品已取得了初始产权证明。

　　二、收入的税务处理(熟悉，能力等级3)

　　1.开发产品销售收入的范围

　　销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　2.合同销售额确认收入的实现(教材359页)

　　(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日确认收入的实现。

　　(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现。

　　3.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

　　(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

　　(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　4.企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

　　5.企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　6.企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

　　三、成本、费用扣除的税务处理(熟悉，能力等级3)

　　1.基本扣除规范——强调“已销”

　　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　2.日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用——承认其用于已销售或已完工的开发产品

　　企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

　　3.公用部分——强调与销售收入的配比关系

　　企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

　　4.基本配套设施——电站水厂等，视其营利性与否有不同处理

　　5.合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本

　　6.按揭担保金——不得减少计税所得，但发生损失可以据实扣除

　　7.委托境外销售的佣金支出——不超过委托销售收入10%的限额

　　企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　8.利息支出——财务费用性质的合理的利息可以税前扣除

　　9.损失——有条件地扣除

　　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

　　企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

　　10.折旧——有限制规定

　　企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

　　四、计税成本的核算方法(了解，能力等级3)

　　基本规定一览

　　关注364～365页7～10

　　7.此房换此地，此房换彼地

　　接受的土地使用权的成本=实物支付开发产品的市场公允价+土地转移中付出的相关税费+支付的补价-收到的补价

　　8.几种特殊的可预提的费用

　　9.停车场的不同处理——单建还是地下设施

　　10.结算成本的支出应该有合法的凭证

　　五、特定事项的税务处理(了解)

　　联合开发;以土地换产品。

　　应纳税额的计算

　　居民企业应纳税额的计算(查账征收) ①

　　境外所得抵扣税额的计算 ②

　　应纳税额的计算 居民企业核定征收应纳税额的计算 ③

　　非居民企业应纳税额的计算 ④

　　房地产开发企业所得税预缴税款的处理 ⑤