销售不动产营业税的计算规定

　　1.单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。

　　2.单位和个人销售抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

　　【提示】销售不动产的来源是购置或抵债的来的，才差额计税。若是自行建造的不动产，转让时全额计税。

　　3.自2011年9月1日起，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》第二条有关规定，计算缴纳增值税;凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

　　纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。

　　4.自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　【归纳】2011年1月28日起执行的个人转让房屋的营业税规定一览：

　　几种特殊经营行为的税务处理

　　(一)、(三)兼营的行为特点和税务处理原则

　　【归纳】兼营行为的税务处理原则：

　　兼营同税种不同税目的应税行为——分别核算，分别纳税;未分别核算，税率从高。

　　兼营应税劳务与货物或非应税劳务行为——分别核算，分别纳税;未分别核算，核定纳税。

　　(二)混合销售行为特点和税务处理原则

　　混合销售行为的特点是：货物销售与营业税应税劳务之间存在内在联系和因果关系。

　　混合销售行为的一般处理规则(一般)——按照主营业务的税种性质确定适用的税种。

　　混合销售行为的特殊处理规则(列举)——按照分别核算销售额和营业额分别纳税的原则处理(与兼营原则相同)。如：提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。

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