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　　第四节　土地增值税纳税义务人与征税范围

　　土地增值税的纳税义务人

　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

　　土地增值税的征税范围

　　(一)基本征税范围

　　土地增值税的基本征税范围包括：(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;(3)存量房地产买卖。

　　【提示】

　　1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易;

　　2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。

　　(二)具体情况的判定(掌握)

　　具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

　　1.属于土地增值税的征税范围的情况(应征)

　　(1)出售国有土地使用权

　　(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的

　　(3)存量房地产买卖

　　(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)

　　(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)

　　(6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资

　　(7)投资联营后将投入的房地产再转让的

　　(8)合作建房建成后转让的

　　2.不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)

　　(1)房地产继承(无收入)

　　(2)房地产赠与(对象有限定，无收入)

　　(3)房地产出租(权属未变)

　　(4)房地产抵押期内(权属未变)

　　(5)房地产的代建房行为(权属未变)

　　(6)房地产评估增值

　　3.免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)

　　(1)个人之间互换自有居住用房地产

　　(2)合作建房建成后按比例分房自用

　　(3)与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业

　　(4)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

　　(5)国家征用收回的房地产

　　(6)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　(7)企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　(8)居民个人转让住房

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