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　　第五节　土地增值税税率、应税收入与扣除项目

　　土地增值税的税率

　　土地增值税采用四级超率累进税率。

　　【建议】记忆土地增值税的税率表。

　　土地增值税的应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。

　　土地增值税的扣除项目的确定

　　(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　(二)房地产开发成本(适用新建房转让)

　　包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(三)房地产开发费用(适用新建房转让)

　　1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内

　　上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

　　2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情况)。

　　允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内

　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

　　4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

　　(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。

　　包括转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。

　　(五)财政部规定的其他扣除项目(适用从事房地产开发的新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　【提示】

　　1.此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策;

　　2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

　　(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)

　　由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则评估价格=12000×70%=8400(万元)。

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

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