财产租赁所得的征税问题

　　(一)应纳税所得额的计算

　　1.应纳税所得额的确定

　　每次(月)收入不足4000元的：

　　应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800为限)-800元。

　　每次(月)收入4000元以上的：

　　应纳税所得额=[每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800为限)]×(1-20%)。

　　财产租赁收入扣除费用范围和顺序包括：税费+租金+修缮费+法定扣除标准

　　①在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加等税费要有完税(缴款)凭证;

　　②向出租方支付的租金

　　③还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。(每月以800元为限，一次扣除不完的的余额可无限期结转抵扣);

　　④法定扣除标准为800元(减除上述后余额不超过4000元)或20%(减除上述后余额4000元以上)。

　　国家税务总局《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题解读稿》【发布日期】 2009年11月26日发布

　　对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确，即：在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费;其次扣除个人向出租方支付租金;第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。

　　国家税务总局的这项规定不仅规范了税收政策，减轻了个人承租房屋再行转租的税负，同时规范了税收管理，有利于减少税收流失。

　　2.关于“次”的规定

　　财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。

　　(二)适用税率

　　①财产租赁所得适用20%的比例税率 。

　　②2001年1月1日起，对个人按市场价出租的住房，暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　应纳税额计算公式：

　　①每次(月)收入额不足4000元的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目-修缮费用(800为限)-800]×20%

　　②每次(月)收入额在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次收入额-允许扣除的项目-修缮费用(800为限)]×(1-20%)×20%。

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