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　　第三节 征税范围

　　一、征税范围：1、转让国有土地使用权;2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

　　二、征税范围的界定

　　按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：

　　标准之一：转让的土地使用权是否国家所有

　　①转让国有土地使用权，征土地增值税;

　　②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围;

　　③自行转让集体土地是一种违法行为。

　　标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让

　　①转让土地使用权征税(二级市场)，出让土地使用权不征(一级市场);

　　土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为;

　　土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。

　　②未转让土地使用权、房产产权也不征。

　　标准之三：转让房地产是否取得收入，取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。

　　总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。

　　三、若干具体情况的判定

　　1、出售：

　　(1)出售国有土地使用权;征税

　　(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;征税

　　(3)存量房地产买卖。

　　2、继承、赠予：

　　(1)继承不征税(无收入);

　　(2)赠予：

　　a、属公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税;

　　b、非公益性赠予征税;

　　3、出租不征税(无权属转移)：不征税

　　4、房地产抵押：

　　(1)抵押期内不征税;

　　(2)抵押期满：

　　a、偿还债务本息收回房地产不征税;

　　b、不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。

　　5、房地产交换：单位之间换房，征税;个人之间互换自住房免征。

　　6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征税;将投资联营房地产再转让，征税。

　　7、合作建房建成后自用不征税;建成后转让征税。

　　8、企业兼并转让房地产暂免征税。

　　9、代建房不征税(无权属转移)：不征税。

　　10、房地产重新评估不征(无权属转移、无收入)：不征税。

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