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　　第二节 城镇土地使用税法

　　知识点2：城镇土地使用税法

　　一、城镇土地使用税基本原理

　　(一)概念：以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　(二)特点：1.征税对象为国有土地;2.征税范围广;3.实行差别幅度税额。

　　二、纳税义务人：

　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税人。

　　根据用地者的不同情况分别确定为：

　　(1)拥有土地使用权的单位和个人;

　　(2)拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，实际使用人为纳税人;

　　(3)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人;

　　(4)土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。以各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别缴纳。

　　[典型例题]甲企业(国有企业)生产经营用地分布于A、B、C三个地域，A的土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区绿化占地2000平方米;B的土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半;C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。

　　假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税(C)

　　A.57500元 B.62500元 C.72500元 D.85000元 (2004年考题)

　　(10000-1000+5000÷2+3000)×5=72500

　　三、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。其中城市的征收范围为市区和郊区;县城的征收范围为县人民政府所在的城镇;建制镇的征收范围为镇人民政府所在地，不包括镇政府所在地所管辖的行政村。公园、名胜古迹内的索道公司所经营用地，按规定缴纳。

　　四、应纳税额的计算

　　(一)计税依据：为纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

　　(1)凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

　　(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　(3)尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

　　[典型例题]某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税率。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为(C)。

　　A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元 (2004年考题)

　　解析：(23000+2000)×2=50000

　　自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　(二)税率：定额税率，税额教材有调整。

　　(三)应纳税额的计算：年应纳税额=实际占用土地面积(平方米)×适用税额

　　[典型例题]某市肉制品加工企业2006年占地60000平方米，其中办公占地5000平方米，生猪养殖基地占地28000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业内部道路及绿化占地11000平方米。企业的所在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税(B)(2007年考题)

　　A.16800元 B.25600元 C.39200元 D.48000元

　　应纳土地使用税=(60000-28000)×0.8=25600(元)

　　五、税收优惠

　　(一)法定免缴土地使用税的优惠：

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　　宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

　　公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

　　以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围。

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。(企业内部绿化用地不免)

　　6.直接用于农、林、牧、渔业的 生产用地。不包括农副产品加工场地和生活办公用地。

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从 使用的月份起 免缴土地使用税5年至10年。

　　8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

　　9.免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。

　　纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

　　15.自2007年1月1日起，在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”规定，免征城镇土地使用税。

　　(二)省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠

　　1.个人所有的居住房屋及院落用地。

　　3.免税单位职工家属的宿舍用地。

　　8.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

　　15.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限;对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

　　[典型例题]

　　第一种题型：减免层次

　　【2006年多选题】下列各项中，按税法规定免征城镇土地使用税的有(AD)。

　　A.寺庙内宗教人员的宿舍用地

　　B.国家机关职工家属的宿舍用地

　　C.个人所有的居住房屋及院落用地

　　D.国有油田职工和家属居住的简易房屋用地

　　第二种题型：减免内容

　　【1999年多选题】下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的有(BD)。

　　A.用于水产养殖业的生产用地

　　B.名胜古迹园区内附设的照相馆用地

　　C.公园中管理单位的办公用地

　　D.学校食堂对外营业的餐馆用地

　　第三种题型：计算题目

　　【2006年单选题】某供热企业占地面积80000平方米，其中厂房63000平方米(有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用)，行政办公楼5000平方米，厂办子弟学校5000平方米，厂办招待所2000平方米，厂办医院和幼儿园各1000平方米，厂区内绿化用地3000平方米;2005年度该企业取得供热总收入5000万元，其中2000万元为向居民供热取得的收入。城镇土地使用税单位税额每平方米3元，该企业2005年度应缴纳城镇土地使用税(B)。A.8.4万元 B.12.6万元 C.14.4万元 D.24万元

　　(80000-3000-5000-1000×2)×3×3000÷5000=126000(元)=12.6(万元)

　　六、征收管理

　　(一)纳税期限：实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　(二)纳税义务发生时间

　　①纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起纳税。

　　②纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起纳税。

　　③纳税人出租、出借房产，自出租、出借次月起纳税。

　　④以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。

　　⑤纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始纳税。

　　⑥纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起纳税。

　　⑦终止城镇土地使用税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。

　　(三)纳税地点：应在土地所在地的主管税务机关纳税。如纳税人占用的土地跨省市，应分别向不同所在地税务机关纳税。

　　[典型例题]某企业2000年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。2000年度的上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。(城镇土地使用税4元/平方米;房产税计算余值的扣除比例20%)(2001年考题)

　　要求：(1)计算该企业2000年应缴纳的城镇土地使用税。

　　(2)计算该企业2000年应缴纳的房产税。

　　答案：(1)2000年应缴纳的城镇土地使用税：(65000-3000-1200)×4=243200(元)

　　(2)2000年应缴纳的房产税：

　　(4000-200)×(1-20%)×1.2%=36.48(万元)

　　200×(1-20%)×1.2%/12×6=0.96(万元)

　　出租房产：1.5×6×12%=1.08(万元)

　　在建工程：500×(1-20%)×1.2%÷12×4=1.6(万元)

　　2000年应缴纳房产税=36.48+0.96+1.08+1.6=40.12(万元)

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