【知识点】土地增值税增值额的确定：增值额=收入—扣除项目

　　【考情分析】掌握。

　　【重要考点】

　　一、应税收入的确定

　　1.纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入;②实物收入;③其他收入。

　　2.收入和征税范围的结合。

　　二、扣除项目的确定

　　(一)新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。

　　2.房地产开发成本：

　　①土地的征用及拆迁补偿费;

　　②前期工程费;

　　③建筑安装工程费;

　　④基础设施费;

　　⑤公共配套设施费;

　　⑥开发间接费用等。

　　3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　4.与转让房地产有关的税金：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　【注意】在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

　　①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。(二税一费)

　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。(三税一费)

　　5.财政部规定的其它扣除项目。只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　【典型例题】 2015年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计19000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

　　『正确答案』

　　(1)住宅销售收入为19000万元

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3000万元

　　②住宅开发成本为2800万元

　　③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%

　　=580(万元)

　　④与转让房地产有关的税金为:495+4.5=499.5(万元)

　　⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000+2 800+580+499.5=6879.5(万元)

　　(3)计算转让房地产的增值额：19000-6879.5=12120.5(万元)

　　(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：12120.5÷6879.5≈176%

　　(5)计算应缴纳的土地增值税税额：

　　=12120.5×50%-6879.5×15%=5028.33(万元)

　　【小贴士】解题建议“二个前置一个审核”，并抓住土增计算流程的固化性提高解题速度。

　　【典型例题】某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。

　　12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：开发费用扣除的比例为10%。)

　　计算写字楼土地增值税。

　　『答案解析』抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。

　　土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

　　开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

　　开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

　　税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元)

　　加价扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

　　扣除项目金额总计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)

　　销售写字楼应缴纳土地增值税。

　　『答案解析』销售收入=12000÷3×4=16000(万元)

　　增值额=16000-10032=5968(万元)

　　增值率=5968÷10032×100%=59.49%，

　　应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)

　　(二)存量房地产的扣除项目的确定：

　　【典型例题】某国有企业2013年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2015年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)万元。

　　A.400

　　B.1485

　　C.1490

　　D.200

　　『正确答案』B

　　『答案解析』评估价格=12000×70%=8400(万元)

　　税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)

　　增值额=10000-8400-115=1485(万元)

　　【典型例题】位于县城的某商贸公司2015年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2012年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为(　)万元。

　　A.639.6 　　B.640.1

　　C.760.1　　 D.763.7

　　『正确答案』C

　　『答案解析』营业税、城建税及附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(万元);

　　房屋价值= 600×(1+4×5%)=720(万元);

　　凡能提供契税完税凭证的准予扣除，但不作为加计5%的基数，

　　可以扣除的金额=720+21.6+18+0.5=760.1(万元)

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