41 A公司是一家房地产开发公司，其开发建设的商品房项目之一是“AAA”小区。自2012年2月开始，A公司在多种媒体上发布“AAA”小区的商品房预售广告。商品房的交付按施工进度分为两期，第一期为普通住宅，第二期为商业用房。该广告还详细描述了“AAA”小区内即将建设的休闲场所，并宣称某市级重点小学将进驻小区。

　　(1)张某与A公司签订了普通住宅预售合同，根据张某的要求，预售合同签订后办理了预告登记手续。一期工程竣工后，A公司按合同约定向张某交付了房屋。张某办理了房屋登记手续后，将该房屋出租给赵某。

　　(2)签订了普通住宅预售合同的李某是C有限合伙企业中的有限合伙人。李某先以合伙企业的名义签订了预售合同，其他合伙人认为李某无权对外代表C企业，并拒绝支付预付款。李某又以自己的名义签订了预售合同，交付了部分房款，并提出以该预售房屋作为自己在C合伙企业的出资，增加出资份额，其他合伙人表示同意。一期工程竣工后，李某发现A公司交付的房屋与预售合同不符，自己预订的房屋已经被另行出卖。李某要求A公司按合同约定的全部房款双倍赔偿，被A公司拒绝。

　　(3)签订了商业用房预售合同的王某以D公司的一张支票为自己支付了预付款，D公司是王某投资设立的一人有限公司。王某准备以该房屋作价出资，再设立另一家一人有限公司。此后，D公司因经营不善造成资不抵债，债权人要求王某变卖该房屋予以清偿，王某以有限责任公司对债务承担有限责任为由，拒绝承担债务。

　　2013年5月，二期工程开始动工后，业主发现原来用于建设休闲场所和某市级重点小学的位置改成了高档公寓，“AAA”小区的业主一致认为A公司违背了预售广告的承诺，要求A公司承担违约责任。A公司拒绝承认违约，理由是：预售广告不具有法律效力，并且预售广告的内容没有写入合同。此后，“AAA”小区的业主采取多种阻止施工的措施，造成二期工程停工。A公司要求施工建设单位强行施工，否则停止支付一期工程款。建设单位表示，如果A公司逾期不支付一期工程款，则采取对应措施，即：申请将该工程拍卖，以拍卖的价款优先清偿一期工程款。建设单位同时向业主表示，希望停止阻止施工，否则已经销售的房屋会连同一起拍卖，即使已经交了全部房款购买一期房屋的业主也会受到损失。

　　要求：根据上述事实，回答下列问题。

　　(1)张某要求办理预告登记手续是否符合法律规定?并说明理由。

　　(2)如果张某在租赁期间将房屋变卖，买受人是否可以要求赵某提前解除租赁合同?并说明理由。

　　(3)如果张某在租赁期间将房屋变卖，承租人赵某是否可以要求以同等条件优先购买?并说明理由。

　　(4)李某代表C企业签订商品房预售合同是否符合法律规定?并说明理由。

　　(5)李某以预售的房屋作为合伙企业的出资是否符合法律规定?并说明理由。

　　(6)李某要求A公司按全部房款双倍赔偿是否符合法律规定?并说明理由。

　　(7)王某准备再设立另一家一人有限公司是否符合法律规定?并说明理由。

　　(8)王某拒绝承担债务的理由是否符合法律规定?并说明理由。

　　(9)A公司拒绝承认违约的理由是否符合法律规定?并说明理由。

　　(10)如果A公司逾期不支付一期工程款，建设单位的对应措施是否符合法律规定?并说明理由。

　　(11)建设单位关于已经销售的房屋会连同一起拍卖的说法是否符合法律规定?并说明理由。

　　参考解析:

　　(1)张某要求办理预告登记手续符合法律规定。根据规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　(2)如果张某在租赁期间将房屋变卖，买受人不可以要求赵某提前解除租赁合同。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　(3)如果张某在租赁期间将房屋变卖，承租人赵某可以要求以同等条件优先购买。根据规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。(这是房屋租赁合同中特别为承租人设计的优先购买权，其他标的物租赁并不适用优先购买权。)

　　(4)李某代表C企业签订商品房预售合同不符合法律规定。根据规定，有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业。

　　(5)李某以预售的房屋作为合伙企业的出资不符合法律规定。根据规定，合伙人以非货币财产出资的，依照法律、行政法规的规定，需要办理财产权转移手续的，应当依法办理。预售的房屋未经登记，不发生物权效力，不能办理财产权转移手续。

　　(6)李某要求A公司按全部房款双倍赔偿不符合法律规定。根据规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。

　　(7)王某准备再设立另一家一人有限公司不符合法律规定。根据规定，一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司，禁止其设立多个一人有限责任公司，而且该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。

　　(8)王某拒绝承担债务的理由不符合法律规定。根据规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。(滥用公司法人人格，以公司财产为个人购买房屋。)

　　(9)A公司拒绝承认违约的理由不符合法律规定。根据规定，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。该内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。(广告详细描述了即将建设的休闲场所，并宣称某市级重点小学将进驻小区。)

　　(10)如果A公司逾期不支付一期工程款，建设单位的对应措施符合法律规定。根据规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

　　(11)建设单位关于已经销售的房屋会连同一起拍卖的说法不符合法律规定。根据规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　Correct answers：

　　(1)A request for advance registration procedures confn'ms to the law.According to the regulations，a party who signs the sale of property or other real property rights agreements can apply for advance registration to protect future interests.

　　(2)If Zhang sells the property during the lease period,the purchaser of the property cannot request Zhang to terminate the rental contract.According to provisions，the effect of lease contract is not affected when the ownership of the rental property is changed.

　　(3)IfZhang sells the property during the lease period.the leasee Can have the priority purchase right with same conditions.According to the provisions，the lessor should inform the leasee in advance before the sale，and the leasee can have the priority purchase right with same conditions.(This is specifically designed for the lessees in the lease contract of priority purchase right，but does not apply to other rental of subjects.)

　　(4)The advance sale contract signed by Li on behalf of C Company does not conform to the law.According to the regulations，partners with limited liability do not perform partnership responsibility and not represent a limited partnership externally.

　　(5)The advance sale contract signed by Li on behalf of C Company does not conform to the law.According to the regulations，the property sold by partners as non--monetary asset should have procedures for property rights transfer according to the regulation.The pre--sold property does not have registration which means it has no effect of property right，and property rights transfer procedure cannot be proceeded.

　　(6)The compensation of double amount of property purchase price requested by Li does not conform to the regulation.According to the regulations，after the conclusion of the sale contract，where the seller sells the property to a third party,upon the termination of congact and claimed damages，the purchaser can also claim penalty amount no more than one times of the money akeady paid

　　(7)The establishment of another company by Wang does not comply with me law Under the regulatlons，anatural personCanonlyset upaone-person limited Liability Compa

　　Ilv’ebtablishment of more than one person limited liability company is prohibited，and me one-person limited liability company cannot invest in a new one—person limited liability company

　　(8)The reason of refusing to take debt responsibility does not in comply with the law.Under The rules，where shareholders of a limited liability company cannot prove their propeny separate from the shareholders own the companyL property,they should be held.jointly and severallv nable for corporate debt.(Abuse of corporate personality,use company assets for Dersonal purchase ofhousing)

　　(9)Ihe reason that A Company refuses to admit default does not in comply witll the law.Accordmg to the regulations，explanations and promise made in relation to housing and related facilities within the development planning of commercial housing which have great inlpact on the determination of property price are considered as an offer.Even if the coments are not lncluded in the contract，they are still integral part of the contract.Party who is breach of the contract should be liable.(Ad detailing the upcoming construction of recl.eation，and declared a city-level primary schools will be stationed in the community.)

　　(10)If a company fails to pay for a project，response mmeasures of me construction unit is in compliance with the law.Under the rules，where the contractor does not pay the contracting pnce according to the price specified in the contract，the sub.contractor can push me con仃actor to pay the money within a reasonable time.If the contractor fails to pay,except in accordance wlth the nature of the construction project should not be discounted or auction，at the Drice agreed between contractors and subcontracts，auction Can be applied to people，s coun.The payment of the contraction project by price discount or auction has a repayment priority.)

　　(11)The statement made by the construction unit that the property already sold is going to beauctloned altogether IS not in compliance with the law.According to the regulations，after the payment of all or most amount of the property price by consumers，the sub-contrantor has the priority right to get paid and shall not be against the purchaser.

　　相关推荐：

　　2014年注册会计师考试《经济法》备考全攻略

　　2014注册会计师《经济法》选择题及答案解析汇总

　　2014年注册会计师《经济法》新旧教材变化对比