26 明海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2012年至2015年涉及投资性房地产的有关资料如下。

　　(1)2012年12月1日，明海公司与迅达公司签订协议，将自用的办公楼出租给迅达公司，租期为3年，每年租金为1000万元，于每年年初收取(假定租金均按期收到).2013年1月1日为租赁期开始日。此办公楼转换日的公允价值为30000万元，账面原值为25000万元，已计提的累计折旧为10000万元，未计提减值准备。

　　2013年1月1日，明海公司按照15000万元确认了投资性房地产，并将收取的1000万元租金确认为收入。

　　(2)2013年12月31日，该投资性房地产的公允价值为30900万元;2014年12月31日，该投资性房地产的公允价值为30800万元。

　　2013年12月31日和2014年12月31日，明海公司对上述投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额分别确认了公允价值变动损益15900万元和-100万元。

　　(3)2015年12月31日，租赁协议到期，明海公司收回办公楼自用，当日该办公楼的公允价值为30700万元。

　　2015年12月31日，明海公司终止确认了该投资性房地产，并将其公允价值与账面价值的差额确认为资本公积。

　　不考虑其他因素。(金额单位以万元表示)

　　要求：

　　(1)分别判断上述业务中，明海公司的会计处理是否正确，并说明判断理由;如果明海公司的会计处理不正确，编制正确的会计分录。

　　(2)假定2015年12月31日租赁协议到期时将该投资性房地产出售，处置价款为30700万元，编制相关分录。

　　参考解析:

　　(1)①2013年1月1日，明海公司的会计处理不正确。

　　理由：将自用房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项房地产在转换目的公允价值计量，并且，预收的租金应先确认为预收账款，等年底时再确认为收入。

　　正确的分录为：

　　2013年1月1日，转换时：

　　借：投资性房地产一办公楼(成本)30000

　　累计折旧10000

　　贷：固定资产25000

　　资本公积-其他资本公积15000

　　收到租金时：

　　借：银行存款1000

　　贷：预收账款1000

　　年末确认收入时：

　　借：预收账款1000

　　贷：其他业务收入1000

　　②2013年12月31日，明海公司的会计处理不正确;2014年12月31日，明海公司的会计处理正确。

　　理由：2013年12月31日在确认公允价值变动损益之前明海公司投资性房地产的账面价值等于2013年1月1日转换日的公允价值30000万元，所以确认的公允价值变动损益金额=30900-30000=900(万元)。

　　2013年12月31日正确的会计分录为：

　　借：投资性房地产-办公楼(公允价值变动)

　　900

　　贷：公允价值变动损益900

　　③2015年12月31日租赁协议到期，明海公司的会计处理不正确。

　　理由：公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值与账面价值之间的差额应记入“公允价值变动损益”科目。

　　正确的会计分录是：

　　借：固定资产30700

　　公允价值变动损益100

　　贷：投资性房地产-办公楼(成本)30000

　　-办公楼(公允价值变动)

　　800

　　(2)假定2015年12月31日租赁协议到期时，将该投资性房地产出售的会计处理;

　　借：银行存款30700

　　贷：其他业务收入30700

　　借：其他业务成本30800

　　贷：投资性房地产-办公楼(成本)30000

　　-办公楼(公允价值变动)

　　800

　　借：公允价值变动损益800

　　贷：其他业务成本800

　　借：资本公积-其他资本公积15000

　　贷：其他业务成本15000

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