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　　单项选择题

　　1.下列有关投资性房地产的会计处理方法中，不正确的是(　)。

　　A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

　　B.对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式

　　C.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式

　　D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并且追溯调整

　　『正确答案』B

　　『答案解析』企业一般应当采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　2.下列项目中，属于投资性房地产的是(　)。

　　A.企业以经营租赁方式租入的建筑物

　　B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于经营出租但暂时空置

　　C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物

　　D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　　『正确答案』B

　　『答案解析』租入的建筑物不属于企业的资产，与投资性房地产无关，选项A不正确;房地产企业持有并准备增值后处置的建筑物和土地使用权，不属于投资性房地产，应作为存货处理，选项CD不正确。

　　3.甲公司为增值税一般纳税人，不动产适用的增值税率为11%。2×15年1月1日甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付不含税价款10000万元(不考虑土地使用权)，取得增值税专用发票注明增值税额为1100万元，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成实际发生建造成本为20000万元。甲公司2015年相关会计处理的表述中，不正确的是(　)。

　　A.2月1日实际支付价款10000万元记入“在建工程”

　　B.2月1日实际支付价款10000万元记入“投资性房地产——在建”

　　C.实际建造成本为20000万元记入“投资性房地产—在建”

　　D.12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为30000万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』相关的会计分录为：

　　2月1日支付价款：

　　借：投资性房地产——在建 　　　　　　 10000

　　应交税费——应交增值税 (进项税额)1100

　　贷：银行存款　 　　　　　　　　　　　 11100

　　12月31日实际成本：

　　借：投资性房地产——在建　　　　　　20000

　　贷：银行存款　 　　　　　　　　　　 20000

　　完工确认：

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　 30000

　　贷：投资性房地产——在建　　　　　　 30000

　　4.甲房地产开发商(以下简称“甲公司”)采用公允价值模式计量投资性房地产，固定资产和无形资产均按照直线法计提折旧或摊销，且为增值税一般纳税人，土地使用权适用的增值税率为11%。有关资料如下：(1)2×15年1月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款20000万元，增值税进项税额2200万元，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售，至2×15年12月末已发生商品房建造成本10000万元，预计2×16年3月末完工。

　　(2)2×15年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款30000万元，增值税进项税额3300万元，预计使用年限为70年，准备持有待增值后转让。至2×15年12月末仍然持有，不含税公允价值为40000万元。(3)2×15年3月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款40000万元，增值税进项税额4400万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售，至2×15年12月末已发生酒店式公寓建造成本30000万元，预计2×16年6月末完工。

　　(4)2×15年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，取得增值税专用发票，价款10000万元，增值税进项税额1100万元，预计使用年限为50年，用于建造自用办公楼，至2×15年12月末已发生办公楼建造成本9000万元(包括土地使用权摊销计入成本的部分)，预计2×16年3月末完工。下列有关甲公司2×15年末资产负债表列示金额的表述中，不正确的是(　)。

　　A.存货项目的列报金额为60000万元

　　B.投资性房地产的列报金额为0

　　C.无形资产的列报金额为9850万元

　　D.在建工程的列报金额为9000万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』1月取得的土地使用权确认为开发产品，并按20000万元进行初始计量，发生的商品房建造成本一并计入存货成本;2月取得的土地使用权确认为开发产品，并按30000万元进行初始计量;3月取得的土地使用权确认为开发产品，并按40000万元进行初始计量，发生的酒店式公寓建造支出一并计入存货成本;4月取得的土地使用权确认为无形资产，并按10000万元进行初始计量，发生的办公楼建造成本计入在建工程。

　　1月，取得一宗土地使用权准备开发建造商品房住宅小区

　　2月，取得一宗土地使用权，准备持有待增值后转让。

　　3月，取得一宗土地使用权准备建造酒店式公寓对外销售

　　4月，取得一宗土地使用权，用于建造自用办公楼

　　因此，选项A，存货项目列报金额=20000+10000+30000+40000+30000=130000(万元)，所以，选项A错误。选项B，投资性房地产的列报金额为0，正确。选项C，无形资产列报金额=10000-10000/50×9/12=9850(万元)，正确。在建工程列报金额=9000(万元)，正确。

　　5.A房地产开发商采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：(1)2014年6月1日，将原准备对外出售的A商品房对外出租，转换日A商品房的账面余额为1000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为1500万元。(2)2014年6月1日，将原准备对外出售的B商品房对外出租，转换日B商品房的账面价值为10000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9000万元。

　　(3)2014年末上述两项房地产的公允价值分别为2000万元、8900万元。(4)2015年6月租赁期届满收回上述两项房地产准备对外销售。转换日其公允价值分别为2600万元、8500万元。下列有关A、B商品房相关会计处理表述中，不正确的是(　)。

　　A.2014年6月1日，A商品房应确认其他综合收益500万元，B商品房应确认公允价值变动损失1000万元

　　选项A，正确，不选。

　　B.2014年有关房地产累计确认的公允价值变动收益为-600万元

　　选项B，累计确认的公允价值变动损益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(万元);选项B，正确，不选。

　　C.2015年6月租赁期届满，房地产A转为开发产品时确认其他综合收益600万元

　　D.2015年6月租赁期届满，房地产B转为开发产品时确认公允价值变动损失400万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A，账务处理为：

　　借：投资性房地产——A(成本)　1500

　　——B(成本)　9000

　　公允价值变动损益 　　　　　1000

　　贷：开发产品——A　　　　　　　1000

　　——B　　　　　　 10000

　　其他综合收益　　　　　　　　 500

　　选项B，累计确认的公允价值变动损益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(万元);选项C，2015年6月租赁期届满，将投资性房地产A转为开发产品，确认的公允价值变动收益=2600-(1500+500)=600(万元);选项D，2015年6月租赁期届满，将投资性房地产B转为开发产品确认的公允价值变动损失=8900-8500=400(万元)。

　　6.甲公司采用成本模式计量投资性房地产。有关资料如下：(1)甲公司2013年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，转换日该固定资产的公允价值为25000万元，转换日之前“固定资产”科目余额为22000万元，“累计折旧”科目金额为1000万元，“固定资产减值准备”科目余额为100万元。(2)甲公司2015年12月31日将上述投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为30000万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为2000万元。下列有关转换日的会计处理的说法中，说法不正确的是(　)。

　　A.2013年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，年末资产负债表投资性房地产列示金额为20900万元

　　B.2013年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，不影响损益

　　选项AB，将自用固定资产转为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日不确认损益，年末资产负债表中投资性房地产列示金额=22000-1000-100=20900(万元);选项AB正确，不选

　　C.2015年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表固定资产的列示金额为30000万元

　　D.2015年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，不影响损益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项AB，将自用固定资产转为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日不确认损益，年末资产负债表中投资性房地产列示金额=22000-1000-100=20900(万元);选项CD，将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日不确认损益，2015年12月将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表中固定资产列示金额=22000-2000-100=19900(万元)。

　　7.下列有关投资性房地产进行初始计量的说法中，不正确的是(　)。

　　A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量

　　B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量

　　C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

　　D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

　　『正确答案』B

　　『答案解析』无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，自行建造取得投资性房地产均应按照成本进行初始计量。

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