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　　第七章 投资性房地产

　　综合题

　　1.(2015年考题节选)甲股份有限公司(以下简称“甲公司”)20×4年发生了以下交易事项：2月1日，与其他方签订租赁合同，将本公司一栋原自用现已闲置的办公楼对外出租，年租金为120万元，自当日起租。甲公司该办公楼原价为1000万元，至起租日累计折旧400万元，未计提减值。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，出租日根据同类资产的市场状况估计其公允价值为2000万元。12月31日，该办公楼的公允价值为2080万元。甲公司已一次性取得第一年租金120万元。

　　要求：编制甲公司20×4年有关交易事项的会计分录。

　　『正确答案』

　　(1)2月1日

　　借：投资性房地产——成本　2000

　　累计折旧　　　　　　　 400

　　贷：固定资产　　　　　　　 1000

　　其他综合收益　　　　　 1400

　　(2)12月31日

　　借：投资性房地产——公允价值变动(2080-2000)80

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　 80

　　借：银行存款　　　　　　 120

　　贷：其他业务收入　　　　 110

　　预收账款　　　　　　　10

　　2.A公司为非房地产开发企业，为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务和建筑业适用的增值税税率为11%，有关房产和地产的业务资料如下：(A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对固定资产和无形资产均采用直线法计提折旧或摊销。假定上述土地使用权和建筑物的预计净残值均为0)

　　(1)2×14年1月，A公司董事会作出决议准备外购土地使用权，其中一宗土地使用权准备建造A座写字楼，建成后对外出租;另外一宗土地使用权准备建造B座办公楼，建成后用于企业行政办公。2×14年4月1日，A公司以出让方式购入上述土地使用权，取得增值税专用发票，其中准备建造A座写字楼的土地使用权价款为10000万元，增值税进项税额为1100万元，准备建造B座办公楼的土地使用权价款为20000万元，增值税进项税额为2200万元，预计使用年限均为50年。全部款项已经支付。购入当月开始在土地上分别建造A座写字楼和B座办公楼。

　　【要求及答案】根据资料(1)编制相关的会计分录。

　　2×14年4月1日

　　借：投资性房地产——土地使用权(在建)10000

　　无形资产　　　　　　　　　　　　　20000

　　应交税费——应交增值税(进项税额) 3300

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　 33300

　　(2)2×14年12月末建造A座写字楼的土地使用权公允价值为15000万元，在建的A座写字楼无法确定其公允价值。

　　【要求及答案】根据资料(2)编制相关的会计分录。

　　借：在建工程　　　　　　　　　 300

　　贷：累计摊销　(20000/50×9/12)300

　　借：投资性房地产——土地使用权——在建(公允价值变动)(15000-10000)5000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　(3)2×15年6月写字楼和办公楼即将完工时，A公司与甲公司签订经营租赁合同，将A座写字楼整体租赁给甲公司使用，租赁期开始日为写字楼达到预定可使用状态的日期。2×15年6月1日以银行存款支付A座写字楼的建造成本50000万元，以银行存款支付B座办公楼的建造成本40000万元(不包括建造期间满足资本化条件的土地使用权摊销金额)，并取得增值税专用发票，增值税的进项税额9900万元。

　　【要求及答案】根据资料(3)编制相关的会计分录。

　　借：投资性房地产——写字楼(在建)　 50000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　 40000

　　应交税费——应交增值税(进项税额)9900

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　 99900

　　(4)2×15年7月1日A座写字楼和B座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，预计使用年限均为30年。

　　【要求及答案】根据资料(4)编制相关的会计分录。

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：累计摊销　　　　(20000/50×6/12)200

　　借：投资性房地产——写字楼(成本)　　50000

　　——土地使用权(成本)15000

　　固定资产——办公楼　　　　　　　　40500

　　贷：投资性房地产——写字楼(在建)　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用权(在建)　　　　　　　 10000

　　——土地使用权——在建(公允价值变动)5000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40500

　　(5)2×15年12月31日，A座写字楼的土地使用权公允价值为18000万元，A座写字楼的公允价值为60500万元。同时收到半年租金1000万元，并开出增值税专用发票，销项税额为110万元。

　　【要求及答案】根据资料(5)编制相关的会计分录。

　　借：投资性房地产——土地使用权(公允价值变动)

　　(18000-15000)3000

　　——写字楼(公允价值变动)

　　(60500-50000)10500

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　13500

　　借：管理费用　　　　　　　　　　762.5

　　贷：累计折旧　 　(40500/30×5/12)562.5

　　累计摊销　　 (20000/50×6/12)200

　　借：银行存款　　　　　　　　　 1110

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　 1000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)110

　　3.AS公司为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务适用的增值税率为11%，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销。AS公司适用的所得税税率为25%，按净利润的10%提取盈余公积。有关资料如下：

　　(1)2×12年10月2日以1000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年(与税法相同)，取得当日即开始建造一栋写字楼。2×13年12月写字楼建造完成并交付公司管理部门使用，建造成本为50000万元(包含建造期间土地使用权的摊销)、预计使用年限为40年(与税法相同)。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销(与税法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司与BS公司签订租赁合同，合同约定，AS公司将上述写字楼整体出租给BS公司，租期为3年，不含税年租金为2000万元，从2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日为租赁期开始日。写字楼和土地使用权的原预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方式不变。2×15年支付写字楼的修理费用2万元(不考虑增值税)。

　　【要求及答案(1)】编制2×14年12月31日将写字楼及其土地使用权转为投资性房地产的会计分录。

　　借：投资性房地产——写字楼　　　 50000

　　——土地使用权　　1000

　　累计折旧　　　　　(50000/40)1250

　　累计摊销　　　(1000/50×27/12)45

　　贷：固定资产　 　　　　　　　　　　　50000

　　无形资产　　　　　　　　　　　　　1000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　1250

　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　　45

　　【要求及答案(2)】编制2×15年收到租金(假定按年确认收入)、投资性房地产计提折旧和摊销、支付写字楼修理费用的相关会计分录;计算2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额以及影响2015年营业利润的金额。

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　 2220

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　 2000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)220

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　 1270

　　贷：投资性房地产累计折旧　(50000/40)1250

　　投资性房地产累计摊销　 　(1000/50)20

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　2

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　 2

　　2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(万元)

　　影响2×15年营业利润的金额=2000-1270-2=728(万元)

　　【要求及答案(3)】假定租赁期满后收回转为自用办公楼，编制投资性房地产转为自用房地产的有关会计分录。

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　50000

　　无形资产　　　　　　　　　　　　　　　 1000

　　投资性房地产累计折旧　(1250+1250×3)5000

　　投资性房地产累计摊销　　　 (45+20×3)105

　　贷：投资性房地产——写字楼　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用权　　　　　　　　1000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　累计摊销　　　　　　　　　　　　　　　　　 105

　　【要求及答案(4)】假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制处置投资性房地产的有关会计分录(不考虑处置时的相关税费)。

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 66600

　　贷：其他业务收入 　　　　　　　　　　　　　 60000

　　应交税费——应交增值税(销项税额　　　　 6600

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　 45895

　　投资性房地产累计折旧　 　(1250+1250×3)5000

　　投资性房地产累计摊销　　　　　(45+20×3)105

　　贷：投资性房地产——写字楼　　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用权　　　　　　　　　1000

　　【要求及答案(5)】假定2×16年1月1日，AS公司认为，出租给BS公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。2×15年12月31日，该写字楼的公允价值为55000万元，土地使用权的公允价值为5000万元。编制2×16年1月1日追溯调整的会计分录。

　　投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量的追溯调整分录为：

　　借：投资性房地产——写字楼(成本)　　 　　　　50000

　　——土地使用权(成本)　　　　　1000

　　投资性房地产——公允价值变动　(5000+4000)9000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　 (1250×2)2500

　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　　(45+20)65

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　 51000

　　递延所得税负债　　　 　　　　　　 (11565×25%)2891.25

　　盈余公积　　　　　　　　　 　 (11565×75%×10%)867.375

　　利润分配——未分配利润　　　 (11565×75%×90%)7806.375

　　4.甲公司为从事房地产开发业务的企业，不考虑增值税因素。2014年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租，并形成了书面决议。

　　(1)2014年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2014年6月30日，租赁期2年，该商铺的账面余额5500万元，未计提存货跌价准备。预计使用年限为50年，预计净残值为零。

　　2014年3月31日和2014年12月31日商铺的公允价值分别为6000万元和6100万元。

　　2014年12月31日收到6个月的租金300万元。2015年12月31日商铺公允价值为6500万元，收到本年租金600万元。2016年6月30日转换日该房地产的公允价值为6400万元。收到半年租金300万元。

　　如果采用成本模式后续计量，其折旧方法采用直线法。(注：仅仅为了对比说明成本模式和公允价值模式会计处理的区别)

　　【要求及答案(1)】根据资料(1)，分别采用成本模式和公允价值模式编制2014年、2015年的会计分录，并说明2014年、2015年两种模式投资性房地产年末报表的列示金额、影响本年营业利润的金额。

　　2014年：

　　2015年：

　　(2)2016年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转换为存货。

　　【要求及答案(2)】根据资料(2)，假定2016年6月30日商铺到期时从投资性房地产转换为存货的会计分录。当日公允价值为6400万元 。

　　2016年：

　　(3)假定2016年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，直接对外销售，售价为6400万元。

　　【要求及答案(3)】根据资料(3)，假定2016年6月30日商铺到期时直接对外销售，分别采用成本模式和公允价值模式编制2016年出售时的会计分录并计算处置损益的影响金额。

　　2016年6月30日：

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