2010年注册会计师专业阶段考试《税法》模拟题(8)

　　三、计算题

　　1. 某市一内资房地产开发企业2008年有关经营情况如下：

　　(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。

　　(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。

　　(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。

　　(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理;其余10000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2008年由于刚开业出现亏损，未分配利润。

　　(5)在售房过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元。

　　(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)

　　要求：根据所给资料，回答下列问题：

　　(1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。

　　(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本。

　　(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目。

　　(4)2008年应缴纳的土地增值税。

　　参考答案

　　一、单项选择题

　　1

　　[答案] C

　　[解析] 转让房地产时，缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加可以在税前扣除，但对于房地产企业，由于印花税已经列入了管理费用，所以印花税不再单独扣除。

　　2

　　[答案] D

　　[解析] 增值额=500-800×50%-27.5=72.5(万元)

　　增值额÷扣除项目金额×100%=72.5÷(800×50%+27.5)×100%=16.96%

　　应纳土地增值税额=72.5×30%=21.75(万元)

　　3

　　[答案] A

　　[解析] 扣除项目金额=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(万元)

　　增值额=4000-3525=475(万元)

　　增值率=475÷3525×100%=13.48%<20%，免税。

　　4

　　[答案] D

　　[解析] 房地产开发费用中的财务费用，凡不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10%=1000万元;其他扣除项目是指按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的20%计算的加计扣除费用，其他扣除项目=10000×20%=2000万元。则应扣除扣除项目金额=10000+1000+2000+200=13200(万元)。 增值额=20000-13200=6800(万元)，增值率=6800÷13200×100%=51.51%，应纳的土地增值税=6800×40%-13200×5%=2060(万元)

　　5

　　[答案] A

　　[解析] 选项

　　B.C房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。选项D房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有金额的限制。

　　6

　　[答案] D

　　[解析] 对居民个人拥有的普通住宅，居住满5年及以上的，在其转让时暂免征土地增值税。

　　7

　　[答案] D

　　[解析] 对土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应按房地产评估价格计算。

　　8

　　[答案] B

　　[解析] 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产各所在地分别申报纳税。

　　9

　　[答案] D

　　[解析] 纳税人申报缴纳土地增值税时，须向主管税务机关提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书;土地转让、房产买卖合同等，但不需要税务登记证原件或复印件，也不提供所得税的完税凭证。