44 某房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。2013年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元(其中40万元为银行罚息)，不能按收入项目准确分摊。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米;方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。

　　要求：

　　(1)分别计算各方案该公司应纳土地增值税。

　　(2)比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。

　　参考解析:

　　(1)各方案该公司应纳土地增值税

　　方案一：

　　销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)

　　计算扣除项目：

　　①取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　②房地产开发成本：8800万元

　　③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1l080(万元)

　　④税金：

　　营业税=18200×5%=910(万元)

　　城建税及教育费附加=910×(7%+3%)=91(万元)

　　印花税=18200×0.05%=9.1(万元)

　　土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元)

　　⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

　　扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)

　　增值额=18200-15041=3159(万元)

　　增值率=3159÷15041×100%=21%<50%

　　适用税率30%。

　　应纳土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元)

　　方案二：

　　销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元)

　　计算扣除项目：

　　①取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　②房地产开发成本：8800万元

　　③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

　　④与转让房地产有关的税金：

　　营业税=17999.8×5%=899.99(万元)

　　城建税及教育费附加=899.99×(7%+3%)=90(万元)

　　印花税=17999.8×0.05%=9(万元)

　　土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99(万元)

　　⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

　　扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元)

　　增值额=17999.8-15029.99=2969.81(万元)

　　增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%

　　根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。

　　(2)比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额

　　方案一所得税前利润=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(万元)

　　方案二所得税前利润=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(万元)

　　方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，

　　所以，对房地产公司更为有利的是方案二。

　　两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)

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