2011银行从业资格考试《个人贷款》重要考点：个人住房贷款的要素

　　(1)贷款对象

　　个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：

　　①合法有效的身份或居留证明;

　　②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;

　　③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;

　　④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　⑤贷款银行规定的其他条件。

　　(2)贷款利率

　　个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。

　　(3)贷款期限

　　个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。

　　(4)还款方式

　　个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。

　　(5)担保方式

　　个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。

　　在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。

　　(6)贷款额度

　　个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。从控制风险的角度，个人 住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。

　　中国人民银行决定自2008年10月27日起，将最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。

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