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　　第四章个人住房贷款

　　第三节 风险管理

　　一、合作机构管理

　　与外部机构合作是当前和今后一段时间个人住房贷款业务开展的主要方式。现阶段由于缺乏征信体系，国内商业银行个人住房贷款业务大多数依赖于合作机构所提供的担保方式来规避风险。因此，合作机构的资金实力、管理水平、资信状况往往对商业银行的个人住房贷款风险管理水平有着重要的影响

　　作用。商业银行有必要建立对合作机构进行规范管理的机制，严格合作机构的准入、定期审核和退出，从而保证个人住房贷款第二还款来源的可靠性。

　　(一)合作机构管理的内容(★)

　　1.合作机构分析的要点

　　(1)分析合作机构领导层素质。要了解一个企业是否讲诚信，首先要从了解企业的领导着手。对企业领导人作出评价时，主要看领导层的身份、学历、履历、个人信用状况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等。

　　(2)分析合作机构的业界声誉。业界声誉是指一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度。

　　(3)分析合作机构的历史信用记录。一方面，可以查看外部监管记录;另一方面，也可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录，通过公司业务部门了解合作机构在银行的贷款情况。

　　(4)分析合作机构的管理规范程度。重点分析合作机构的组织机构是否健全，有无完善的内部管理规章制度;有无财务监督机制;对改制后的企业还要看其治理结构是否合理。

　　(5)分析企业的经营成果。分析企业的经营成果可以看企业的利润表和现金流量表。

　　(6)分析合作机构的偿债能力。分析企业的偿债能力时，重点看资产负债表。对外担保中的法人担保情况可以通过中国人民银行信贷查询系统获得。

　　2.与房地产开发商合作关系的确定及合作的执行

　　(1)确立合作意向。银行可以与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，以明确双方合作事宜、职责等，也可以不签订协议，以其他方式确定合作意向。

　　(2)合作后的管理。银行与开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要包括：

　　a.及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程;

　　b.开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证.

　　c.借款人的人住情况及对住房的使用情况等;

　　d.借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理.

　　e.密切注意和掌握房地产市场的动态等。

　　3.与其他社会中介机构的合作管理

　　其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。与这些机构合作要坚持以下原则：①资质高、信誉好、管理规范;②各项财务指标符合银行要求;③近期无重大经济纠纷;④银行开立基本结算账户或一般结算账户。

　　审查的资料包括：①营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明;②公司章程、联营协议、个人合伙企业的合同或协议;③法定代表人、负责人或代理人的身份证明及法人委托书;④经营单位资格证书;⑤物价部门批准收费的文件;⑥企业法人代码证及最近年度的年检证明;⑦经银行认可的机构审计的近期财务报表。来源233网校

　　(二)合作机构风险的表现形式(★★★★★)

　　1.房地产开发商和中介机构的欺诈风险

　　房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。所谓“假个贷”，一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。

　　“假个贷“的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境而通过“假个贷”获取资金;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”;银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。

　　“假个贷”行为具有若干共性特征，包括没有特殊原因，滞销楼盘突然热销;没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高;开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套;借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款;借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或实际没有交付;多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款;开发商或中介机构代借款人统一还款;借款人集体中断还款等。

　　2.担保公司的担保风险

　　当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保能力不足会给银行带来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，但民营背景的担保公司由于资金实力和内部管理等问题往往给贷款带来一定的风险，主要表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。 来源233网校

　　3.其他合作机构的风险

　　在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。

　　(三)合作机构风险的防范措施(★★★★★)

　　1.“假个贷”的防控措施

　　(1)加强一线人员建设，严把贷款准入关。在具体的操作上，要注意检查以下四个方面的内容：借款人身份的真实性;①借款人信用情况;②各类证件的真实性;③申报价格的合理性。

　　(2)进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。

　　(3)要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。

　　2.其他合作机构风险的防控措施

　　(1)深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。一般来讲，应重点选择具有以下特征的合作机构：

　　①企业领导层比较稳定、从业时间长、专业技术高、团队稳定、在社会上有一定的地位;②企业和主要领导人在业内具有良好的声誉;③具有良好的信用记录;④企业组织机构健全，具有较为完善的内部管理规章制度，企业治理结构合理;⑤具有良好的历史经营业绩和较强的盈利能力;⑥具有较强的资金实力和偿债能力。

　　(2)业务合作中不过分依赖合作机构。个人住房贷款经办人员应注意银行不能过分依赖合作机构，只有贷款银行履行了银行应尽的职责，才能防范合作机构割断银行与客户的关系而从中牟利。

　　(3)严格执行准入退出制度。一般来说，对具有担保性质的合作机构的准入需要考虑以下几个方面：①注册资金是否达到一定规模;②是否具有一定的信贷担保经验;③资信状况是否达到银行规定的要求;④是否具备符合担保业务要求的人员配置，业务流程和系统支持;⑤公司及主要经营者是否存在不良信用记录，违法涉案行为等。

　　(4)有效利用保证金制度。对承担担保责任的合作机构，银行应要求留存担保保证金，需要开立保证金专户存储;并在担保合作协议中明确该账户内保证金的用途及担保人使用限制条款，在借款人不履行合同义务时，银行直接扣收担保人的保证金。

　　(5)严格执行回访制度。对客户进行回访是银行贷后的主要工作之一。存在下列情况的，应暂停与相应机构的合作：①经营出现明显问题的;②有违法违规经营行为的;③与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的;④所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的;⑤其他对银行业务发展不利的因素。

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