二、操作风险管理

　　操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。

　　(一)贷款流程中的风险(★★★★★)

　　1.贷款受理和调查中的风险

　　(1)贷款受理中的风险。个人住房贷款的受理环节是经办人员与借款人接触的重要环节，对于贷款质量的高低有着至关重要的作用。这一环节的风险点主要有以下几个方面：

　　①借款申请人的主体资格是否符合所申请贷款管理办法的规定。包括：是否具有完全民事行为能力;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力。

　　②借款申请人提交的资料是否齐全，格式是否符合银行的要求;所有原件和复印件之间是否一致。

　　(2)贷前调查中的风险。个人住房贷款贷前调查中的风险来自对项目的调查和对借款人的调查两个方面：

　　①项目调查中的风险：提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或审批未批准的情况下开展业务。提供贷款业务的项目，根据情况应当落实有关方面承担相应责任的，未按规定与之签订协议或签订的协议无效。

　　②借款人调查中的风险：借款申请人所提交的资料是否真实、合法;借款申请人的第一还款来源是否稳定、充足;借款申请人的担保措施是否足额、有效。第三方保证人是否具备担保资格和保证能力。

　　2.贷款审查和审批中的风险

　　贷款审批环节主要业务风险控制点为：①未按独立公正原则审批;②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放;③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。

　　3.贷款签约和发放中的风险

　　(1)合同签订的风险。这一环节的主要风险点有：①未签订合同或是签订无效合同;②合同文本中的不规范行为;③未对合同签署人及签字(签章)进行核实。

　　(2)贷款发放的风险。贷款发放是资金划拨的过程，主要从贷款发放的条件审查与贷款资金的划拨两个方面加以考虑，主要风险点如下：①个人信贷信息录入是否准确;②贷款发放程序是否合规。贷款担保手续是否齐备、有效;③抵(质)押物是否办理抵(质)押登记手续。在发放条件不齐全的情况下放款。

　　④在资金划拨中的风险点有会计凭证填制不合要求;未对会计凭证进行审查;贷款以现金发放的，没有铣记账、后放款”等。⑤未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。

　　4.贷款支付管理中的风险

　　(1)贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证。

　　(2)未按规定将贷款发放至相应账户。

　　(3)在未接到借款人支付申请、支付委托的情况下，直接将贷款资金支付出去。

　　(4)未详细记录资金流向和归集保存相关凭证。

　　5.贷后管理中的风险

　　(1)贷后管理的风险主要包括：①未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查。②房屋他项权证办理不及时。③逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失。④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁;他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失。⑤只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵i押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。

　　(2)档案管理中的风险主要包括：①是否按照要求收集整理贷款档案资料，是否按要求立卷归档。②是否对每笔贷款设立专卷，是否按贷款种类、业务发生时间编序，是否核对“个人贷款档案清单”。③重要单证保管是否及时移交会计部门专管，档案资料使用是否实施借阅审批登记制度。

　　(二)法律和政策风险(★)

　　从实践中涉及的贷款纠纷来看，个人住房贷款的法律和政策风险点很多，主要集中在以下几个方面。

　　1.借款人主体资格风险

　　①未成年人能否申请个人住房贷款的问题。实践中，未成年人的监护人以未成年人的名义申请贷款，并代未成年人偿还贷款，因涉及诸多法律问题，银行应对此类贷款谨慎处理。

　　根据我国现行法律规定，未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理。未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。

　　②外籍自然人能否办理住房贷款的问题。境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间不满一年的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　2.合同有效性风险

　　目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。

　　(11格式条款无效。在法律部门的配合下，个人住房贷款经办人员需要拟定格式条款(合同)时，应注意遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，既要维护银行的合法权益，又要保障客户的利益，避免造成

　　合同条款无效的法律风险。

　　(2)未履行法定提示义务的风险。依据《合同法》的规定，商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其责任的条款，并按照对方提出的要求，对该条款予以说明。

　　(3)格式条款解释风险。银行在拟定合同书及相关资料时，应尽可能做到内容具体明确、文字用语规范，避免出现矛盾或产生歧义;对于客户有争议的条款尽可能按照条款最直接表述的意思进行解释。

　　(4)格式条款与非格式条款不一致的风险。当非格式条款与格式条款的意思表达不一致或矛盾时，依据《合同法》第四十一条规定办理，即“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。可见，补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力优于格式条款。因此，贷款经办人在填写或录入非格式条款信息，或对格式条款进行修改时，应当更加慎重。

　　3.担保风险

　　银行个人住房贷款业务的担保方式主要有抵押、质押、保证三种方式。个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：

　　(1)抵押担保的法律风险：抵押物的合法有效性;抵押物重复抵押;抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。

　　(2)质押担保的法律风险。质押担保目前主要是权力质押，较多的是存单、保单、国债、收费权质押。主要风险点在于：质押物的合法性;对于无处分权的权利进行质押;非为被监护人利益以其所有权利进行质押;以非法所得、不当得利所得的权利进行质押等。

　　(3)保证担保的法律风险。主要表现在：未明确连带责任保证，追索的难度大;未明确保证期间或保证期间不明;保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力;借款人互相提供保证无异于发放信用贷款;公司、企业的分支机构为个人提供保证;公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。

　　4.诉讼时效风险

　　在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为，但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。

　　5.政策风险

　　政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：

　　(1)对境外人士购房的限制。实践中，一些地方政府出于住房市场调控等目的，对境外人士购买我国境内住房进行一定的限制。

　　(2)对购房人资格的政策性限制。对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格的限制，如对购房人的户籍(居住地)、收入水平、现有居住条件等作出特别要求。对于以经济适用房等特殊种类住房为对象的住房贷款，银行在审核购房人贷款申请的主体资格时，应当严格落实政府的有关政策性规定。

　　(三)操作风险的防范措施(★★★★★)

　　1.提高贷款经办人员职业操守和敬业精神

　　人员因素引起的操作风险包括操作失误、违法行为(员工内部欺诈或内外勾结)等情况。在贷款经办人员的业务素质有待加强、业务流程有待完善、内控制度有待健全的情况下，人员因素引起的操作风险，就成为银行面临的首要的操作风险。因此，防范人员导致的操作风险，首先需要个人住房贷款经办人员努力培养自身的职业道德;其次要加强法制教育，加重违规违纪行为的处罚力度;最后要加强并完善银行内控制度。

　　2.掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规

　　任何一笔贷款业务都涉及较复杂的法律关系或政策要求，为应对个人住房贷款的法律和政策风险，个人住房贷款的经办人员需要学习相关的法律知识，具体包括借贷、签订合同、担保、抵押登记、商品房销售、诉讼和执行等法律常识。更重要的是，在实践工作中，个人住房贷款的经办人员应尽职尽责，避免违法违规操作。

　　3.严格落实贷前调查和贷后检查

　　调查和检查的工作重点如下：①确保客户信息真实性;②与合作机构合作前，要查看合作机构的准入文件、审批批复的合作机构担保金额及银行与合作机构签订的合作协议;③贷款发放前，落实贷款有效担保;④贷款发放后要对客户还款情况、担保人或抵(质)物的变动情况进行有效的监控;⑤加强贷后客户检查，按规定撰写客户贷后检查报告。

　　相关推荐：

　　最新笔记:法律法规与综合能力| 风险管理| 个人理财| 公司信贷

　　考试吧深度对比分析：银行专业资格考试与银行从业资格考试

　　2014上半年银行专业初级资格考试时间 | 报名时间:3.31-5.16