二、贷款流程(★★★)

　　(一)商用房贷款的受理与调查.

　　1.贷款的受理

　　贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。申请材料清单如下：

　　①借款申请表;

　　②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚声明等)原件及复印件;

　　③个人收人证明。

　　④借款人与售房人签订的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议原件;

　　⑤所购商用房为一手房的，须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件;所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件;

　　⑥拟购房产为共有的，须提供共有人同意抵押的证明文件;抵押房产如需评估，须提供评估报告

　　原件;

　　⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。

　　2.贷前调查

　　个人商用房贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度，在调查申请人基本情况、贷款用途、收入情况和贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：

　　①借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，借款行为是否自愿、属实，购房行为是否真实，并告知借款人须承担的义务与违约后果;

　　②借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定;在计算借款人收入时，可将所购商用房未来可能产生的租金收入作为借款人收入。

　　③通过查询银行特别关注客户信息系统、人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿;

　　④贷款年限加上借款人年龄是否符合规定;

　　⑤借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合规定的条件;

　　⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求;

　　⑦双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。

　　(二)商用房贷款的审查与审批

　　1.贷款的审查

　　贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵(质)押比率、贷款风险因素、风险程度等。

　　2.贷款的审批

　　贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人按照授权独立审批贷款。

　　贷款审批人应对以下内容进行审查：

　　①贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票(收据)或银行对账单是否一致，有无“假按揭”贷款嫌疑;

　　②借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信;

　　③抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现;

　　④贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定。

　　(三)贷款的签约发放与支付管理

　　对审批和签批同意的贷款，签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署个人购房借款/担保合同，并将贷款资料交贷款经办行综合管理员。综合管理员负责落实审批签批意见后，将‘审批签批意见落实的证明材料交签约人。签约人核实审批签批意见落实的证明材料后，签署借据。综合管理员按规定要求办理贷款发放手续。在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证。关于个人商用房贷款的签约与发放的详细流程请参照本书第3章个人贷款部分。

　　个人商用房贷款须采取受托支付的方式，借款人须委托贷款经办行将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。银行应要求借款人在使用商用房贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。受托支付完成后，贷款经办行应详细记录资金流向，归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存。

　　(四)贷后管理

　　个人商用房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及信贷管理部门共同负责。贷款经办行贷后管理内容包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。个人商用房贷款的贷后管理除了参照本书第3章

　　个人贷款贷后管理部分的相关内容外，还应重点关注以下内容：

　　贷款经办行贷后管理和检查工作具体包括：

　　①定期了解借款人客户信息变化情况;

　　②定期查询银行相关系统;

　　③至少每年检查一次抵押房产状况及价值、权属是否发生变化;如发生影响抵押房产价值变化的重大因素，可能造成抵押房产的债权保障能力不足时，应及时重评抵押房产价值;

　　④检查违约贷款违约原因，是否存在违规操作行为;

　　⑤定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素;

　　⑥及时对违约贷款进行催收，对通过电话等通讯方式无法联系到的借款人进行上门催收;

　　⑦检查逾期贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本、息通知书是否合规、合法。

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