第二节 贷款流程

　　一、受理与调查

　　(一)贷款的受理(★★★★★)

　　个人住房贷款的申请材料清单如下：

　　①合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官

　　证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明；②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；③合法有效的购房合同；④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明；⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；⑥购房首付款证明材料，包括借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明；⑦银行规定的其他文件和资料。

　　(二)贷前调查(★★★)

　　贷前调查是贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行调查和评估，形成贷前调查报告。

　　1．对开发商及楼盘项目的调查

　　对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察，最后写出调查报告。

　　(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查；企业资信等级或信用程度；经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；税务登记证明；会计报表；开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

　　(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查；项目的合法性审查；项目工程进度审查；项目资金到位情况审查。

　　(3)对项目的实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的：一是检查开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内。三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。233网 校

　　(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：

　　a．开发商的企业概况、资信状况．

　　b．开发商要求

　　合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景．

　　c．通过商品房销售贷款的合作可给银行

　　带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险；

　　d．项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年

　　限及贷款成数提出建议。

　　项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。

　　2．对借款人的调查

　　(1)调查的方式和要求

　　①审查借款申请材料

　　②面谈借款申请人

　　(2)调查的内容

　　除参照个人贷款调查内容外，个人住房贷款还应重点调查以下内容：

　　①审核首付款证明

　　②审核购房合同或协议

　　③审核担保材料

　　④审核贷款真实性

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