5．贷款额度

　　(1)贷款额度的确定

　　①以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的70％。

　　②以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷款额度根据抵押住房价值和抵押率确定。

　　抵押住房的价值须由银行认可的评估机构进行评估。将原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，如抵押住房价值无明显减少，可根据原办理住房抵押贷款时确定的房屋价值确定抵押住房价值。

　　抵押率根据抵押房产的房龄、当地房地产价格水平、房地产价格走势、抵押物变现情况等因素确定，一般不超过70％。

　　贷款额度计算公式：

　　贷款额度＝抵押房产价值×对应的抵押率

　　如经贷款银行核定的贷款额度小于原住房抵押贷款剩余本金的，不得转为抵押授信贷款。

　　③以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可根据上述②款的规定确定贷款额度。

　　(2)可用贷款额度的确定

　　有效期内某一时点借款人的可用贷款额度是核定的贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差。可用贷款额度根据贷款额度及已使用贷款的情况确定，其中以银行原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可用贷款余额是核定的贷款额度与原住房抵押贷款余额、额度项下未清偿贷款余额之差。如果当地房地产市场价格出现重大波动，贷款银行应对抵押房产价值进行重新评估，并根据评估后的价值重新确定贷款额度。

　　二、操作流程(★★★★★)

　　(一)贷款的受理与调查

　　1．贷款的受理

　　各级分支机构应通过现场咨询、窗H咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人抵押授信贷款的个人提供有关信息咨询服务。借款人申请个人抵押授信贷款，应向贷款银行提交以下资料：

　　①借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；

　　②借款人偿债能力证明材料；

　　③房屋权属证明材料；

　　④抵押房产共有人同意办理抵押授信贷款的声明，如抵押房产共有人在有关合同文本上签字，则无须提供原住房抵押贷款的借款合同原件；

　　⑤贷款用途证明文件；

　　⑥贷款银行规定的其他文件和资料。

　　贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款人的主体资格及借款人所提交材料的完整性与规范性。如果不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。

　　2．贷前调查

　　贷前调查是对借款人提供的申请材料的真实性、完整性、合法性、有效性，以及借款人信用情况、还款能力、抵押房产价值及原有住房抵押贷款的履约情况进行评估和调查。

　　贷前调查可以采取与借款申请人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内外有关信息系统调查等多种方式进行。

　　贷前调查人必须至少直接与借款申请人(包括共同申请人)面谈一次，可以在签订(预签)合同时进行。

　　贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，撰写贷前调查报告，提出是否同意贷款的明确意见，送贷款审核人员进行贷款审核。

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