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　　第四章 个人住房贷款

　　考点4.1 概念、分类、特点、发展历程((P89-P91)

　　个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

　　1.按照资金来源划分：自营性个人住房贷款、个人住房组合贷款、公积金个人住房贷款【不以营利为目的，“低进低出”利率政策，较强的政策性，贷款额度受限，因此为政策性个人住房贷款】

　　按住房交易形态划分：新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款。

　　按贷款利率的确定方式划分：固定利率贷款、浮动利率贷款。

　　2.特征：贷款期限长【10-20 年，最长30 年，绝大多数采取分期还本付息方法】、大多以抵押为前提建立的借贷关系、风险具有系统性特点。

　　3.20 世纪80 年代中期，首批住房体制改革的试点城市烟台、蚌埠;中国建设银行最早开办住房贷款业务的国有商业银行;个人住房贷款是我国最早开办的、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款真正快速发展的标志是1998 年《个人住房贷款管理办法》的颁布。

　　考点4.2 个人住房贷款的要素((P92-P94)

　　1.贷款对象：具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;

　　其他要求：①合法有效的身份或居留证明;②稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力;③合法有效的购买住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤其他。来源：233网校

　　2.贷款利率：个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7 倍，第二套贷款利率不低于基准利率的1.1 倍;

　　3.贷款期限：根据实际情况而定，最长30 年;二手房贷款期限不超过所购住房的剩余的土地使用权期限;男性自然人的还款期限不超过65 岁，女性自然人的还款年限不超过60 岁，特殊情况再加5 岁。

　　4.还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法最常用，只能用一种。

　　5.担保方式：抵押【为主】、质押、保证三种担保方式;未实现抵押登记前，普遍采用抵押加阶段性保证的方式，保证人是所购住房的开发商或售房单位。

　　6.贷款额度：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。

　　考点4.3 受理与调查((P94-P100)

　　1.贷款申请材料：合法有效的身份证件、还款能力证明、购房合同、抵押担保保证担保的证明、首付款证明。

　　2.贷前调查：

　　①开发商及楼盘项目调查：开发商资信审查【资质审查、资信等级或信用程度、法人营业执照、税务登记证明、会计报表、债权债务及为其他人提供担保的情况、企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力】

　　②项目本身审查【项目资料完整性、真实性、有效性，项目合法性(开发和销售的合法性)，项目工程进度审查，项目资金到位情况审查】

　　③项目实地考察;④撰写调查报告。

　　3.对借款人的调查;

　　(1)调查的方式要求：审查借款申请材料、面谈借款申请人【住房贷款月还款额与月收入之比应在50%以下，月所有债务支出与月收入之比应在55%以下】

　　(2)调查的内容：审核首付款证明【开发商开出的发票或收据、银行进账单】、审核购房合同或协议、审核担保材料、审核贷款真实性。

　　考点4.4 贷款的其他流程((P100-P102)

　　1.审查与审批：合规性、完整性、真实性审查。

　　2.签约与发放;

　　3.贷款的发放：重点确认借款人首付款是否已全额支付到位以及借款人所购房屋为新建房的，确认项目工程进度符合人民银行规定的放款条件。

　　4.支付管理：受托支付和借款人自主支付。

　　5.贷后管理：贷后检查、合同变更【新合同借款利率按原合同约定执行】、贷款的回收、贷款风险分类和不良贷款的管理、贷款档案管理。

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