三、风险管理(★★★★★)

　　(一)合作机构管理

　　1.商用房贷款合作机构风险内容

　　商用房贷款合作机构风险主要包括：开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目“五证”虚假或不全(“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证);估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。

　　2.商用房贷款合作机构风险的防控措施

　　(1)加强对开发商及合作项目审查

　　(2)加强对估值机构、地产纪纪和律师事务所等合作机构的准入管理

　　(3)业务合作中不过分依赖合作机构

　　(二)操作风险管理

　　1.商用房贷款操作风险的主要内容

　　(1)贷款受理与调查中的风险

　　这一环节的风险点主要表现在以下几个方面：

　　①借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定，包括是否具有完全民事行为能力;户籍所在地是否在贷款银行所在地区;是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力等。

　　②借款申请人所提交的材料是否真实、合法，包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效;抵(质)押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象;借款人提供的直接划拨账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户等。

　　③借款申请人的担保措施是否足额、有效，包括担保物所有权是否合法、真实、有效;担保物共有人或所有人授权情况是否核实;担保物是否容易变现，同区域同类型担保物价值的市场走势如何;贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内;抵押物是否由认可的评估机构评估;第三方保证人是否具备担保资格和担保能力等。

　　④未按规定建立、执行贷款面谈、借款全员面签制度。

　　⑤授意借款人虚构情节获得贷款。

　　(2)贷款审查与审批中的风险

　　(3)贷款签约与发放中的风险

　　(4)贷款支付管理中的风险

　　(5)贷后管理中的风险

　　2.商用房贷款操作风险的防控措施

　　(1)建立并严格执行贷款面谈制度

　　(2)提高贷前调查深度

　　(3)加强真实还款能力和贷款用途的审查

　　(4)合理确定贷款额度

　　(5)加强抵押物管理

　　(6)完善授权管理

　　(7)加强贷款合同管理

　　(8)加强对贷款的发放和支付管理

　　(9)强化贷后管理

　　(三)信用风险管理

　　1.商用房贷款信用风险的主要内容

　　(1)借款人还款能力发生变化。这款能力是指在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。

　　(2)商用房出租情况发生变化。主要包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等情况。

　　(3)保证人还款能力发生变化。如保证人的资格和担保能力发生变化、还款意愿不足等情况。

　　2.商用房贷款信用风险的防控措施

　　(1)加强对借款人还款能力的调查和分析

　　(2)加强对商用房出租情况的调查和分析

　　(3)加强对保证人还款能力的调查和分析

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