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　　贷后管理

　　1 . 商用房贷款的贷后管理

　　商用房贷款的贷后管理是指贷款发放后到贷款收回整个期问，贷款人对贷款进行动态管理的过程，主要包括贷后检查、合同变更、贷款质量分类与风险预警、贷款本息到期收回、不良贷款管理和贷后档案管理等工作。

　　(1)贷后检查

　　贷后检查的主要内容包括借款人情况检查和担保情况检查两个方面。

　　① 借款人情况检查的主要内容包括：

　　a.贷款资金的使用情况;

　　b.借款人是否按期足额归还贷款;

　　C.借款人工作单位、收入水平是否发生变化;

　　d.借款人的住所、联系电话有无变动;

　　e.有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件，如卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，借款人身体状况恶化或突然死亡等;

　　f.商用房的出租情况及租金收入状况等。

　　② 担保情况检查的主要内容包括：

　　a.保证人的经营状况和财务状况;

　　b.抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等;

　　c.质押权利凭证的时效性和价值变化情况;

　　d.对以商用房抵押的，对商用房的出租情况及商用房价格波动情况进行监测;

　　e.其他可能影响担保有效性的因素。

　　(2)合同变更

　　① 提前还款

　　对于提前还款银行一般有以下基本约定：

　　a.借款人应向银行提交提前还款申请书;

　　b.借款人的贷款账户未拖欠本息及其他费用;

　　C.提前还款属于借款人违约，银行将按规定计收违约金;

　　d.借款人在提前还款前应归还当期的贷款本息。

　　② 期限调整

　　借款人需要调整借款期限的，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下条件：

　　a.贷款未到期

　　b.无拖欠利息

　　C.无拖欠本金

　　d.本期本金已偿还

　　③ 还款方式变更：

　　借款人变更还款方式需要满足如下条件：

　　a.应向银行提交还款方式变更申请书;

　　b.借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用;

　　c.借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息

　　④ 借款合同的变更与解除：

　　a.借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效;

　　b.如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续;

　　④ 借款合同的变更与解除：

　　a.借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效;

　　b.如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续;

　　c.当发生保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供贷款银行认可的担保;

　　d.借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，或者继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分。

　　(3)贷款质量分类与风险预警

　　银行要在贷后检查的基础上建立商用房贷款质量分类制度和风险预警体系。商业银行应按照《贷款风险分类指引》，至少将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，并及时根据其风险变化情况调整分类结果，准确反映贷款质量状况。

　　(4)贷款本息到期收回

　　贷款的回收是指借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。贷款本息到期足额收回是贷后管理的最终目的。

　　贷款的还款方式有委托扣款和柜台还款两种方式。借款人可在合同中选定一种还款方式，也可根据具体情况在贷款期限内进行变更。

　　贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。一般来讲，短期贷款到期1周之前、中长期贷款到期1个月之前，贷后管理人员应向借款人发送还本付息通知单以督促借款人筹备资金按时足额还本付息。

　　(5)不良贷款管理

　　关于不良商用房贷款的管理，银行首先要按照贷款风险五级分类法对不良商用房贷款进行认定，认定之后要适时对不良贷款进行分析，建立商用房贷款的不良贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。

　　对未按期还款的借款人，应采用电话催收、信函催收、上门催收、律师函、司法催收等方式督促借款人按期偿还贷款本息，以最大限度降低贷款损失，有担保人的要向担保人通知催收。

　　(6)贷后档案管理

　　① 档案的收集整理和归档登记。

　　② 档案的借(查)阅管理。

　　③ 档案的移交和接管。

　　③ 档案的退回和销毁。

　　2 . 有担保流动资金贷款的贷后与档案管理

　　有担保流动资金贷款的贷后与档案管理除了商用房贷款部分的相关内容外，还应特别关注以下内容：

　　(1)日常走访企业

　　(2)企业财务经营状况的检查

　　(3)项目进展情况的检查

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