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　　个人住房贷款的要素(掌握)

　　1.贷款对象

　　2.贷款利率

　　个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。

　　一般来说，个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息;贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。但实践中，银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。

　　3.贷款期限

　　个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。

　　个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余的土地使用权期限。

　　对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。

　　4.还款方式

　　个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。

　　借款人可以根据需要选择还款方法，一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。

　　5.担保方式

　　个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。

　　6.贷款额度

　　个人住房贷款最低首付款比例为20%，具体规定：

　　(1)在不实施“限购”措施的城市中，居民家庭首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对于实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自住房的家庭，个人住房贷款最低首付款比例为30%。

　　(2)对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　(3)对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，贷款最低首付款比例为30%。

　　(4)其他可以贷款的情形，首付款比例仍按不低于60%的政策执行。

　　(5)各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　【例1·单选题】个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的(　)倍。

　　A.0.6

　　B.0.7

　　C.1.1

　　D.1.5

　　【正确答案】B

　　【答案解析】个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。

　　【例2·判断题】个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余的土地使用权期限。(　)

　　A.正确

　　B.错误

　　【正确答案】A

　　【答案解析】个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余的土地使用权期限。

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