点击查看：银行从业《初级个人贷款》考点速记笔记汇总

　　第四章 个人住房贷款

　　考点1个人住房贷款的分类

　　(1)个人住房贷款的分类：

　　(2)个人住房贷款的特征：

　　①贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式。

　　②大多以抵押为前提建立的借贷关系。

　　③风险具有系统性特点。

　　影响个人住房贷款风险的因素包括：客户还款能力;客户还款意愿;房地产交易市场的稳定性和规范性。

　　考点2个人住房贷款的要素

　　(1)贷款对象：

　　①个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

　　②合法有效的身份或居留证明;

　　③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件;

　　④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　⑤贷款银行规定的其他条件。

　　(2)贷款额度：

　　个人住房贷款有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

　　①借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

　　②借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

　　③贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　④对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　考点3个人住房贷款的受理

　　个人住房贷款的申请材料清单如下：

　　①合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明。

　　②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等。

　　③合法有效的购房合同。

　　④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明。

　　⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料。

　　⑥购房首付款证明材料，包括借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明。

　　⑦银行规定的其他文件和资料。

　　考点4贷前调查

　　(1)开发商资信审查具体包括：

　　①房地产开发商资质审查;

　　②企业资信等级或信用程度;

　　③经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照;

　　④税务登记证明;

　　⑤会计报表;

　　⑥开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;

　　⑦企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

　　(2)项目审查具体包括：

　　①项目资料的完整性、真实性和有效性审查;

　　②项目的合法性审查。项目开发的合法性审查;

　　③项目工程进度审查;

　　④项目资金到位情况审查。

　　(3)信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容：

　　①开发商的企业概况、资信状况;

　　②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;

　　③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险;

　　④项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

　　项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。

　　考点5个人住房贷款的贷后检查

　　除参照个人贷款贷后检查内容外，还应对开发商和项目以及合作机构进行调查，调查的要点有：

　　①开发商的经营状况及账务状况。

　　②项目资金到位及使用情况。

　　③项目工程形象进度。

　　④项目销售情况及资金回笼情况。

　　⑤产权证办理的情况。

　　⑥履行担保责任的情况。

　　⑦开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况。

　　⑧合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等。

　　⑨其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。

　　考点6合作机构管理的内容

　　(1)合作机构分析的要点：

　　①分析合作机构领导层素质;

　　②分析合作机构的业界声誉;

　　③分析合作机构的历史信用记录;

　　④分析合作机构的管理规范程度;

　　⑤分析企业的经营成果;

　　⑥分析合作机构的偿债能力。

　　(2)合作后的管理采取的措施主要包括：

　　①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程;

　　②开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证;

　　③借款人的入住情况及对住房的使用情况等;

　　④借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理;

　　⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。

　　(3)与其他社会中介机构的合作管理

　　合作的原则为：

　　①资质高、信誉好、管理规范;

　　②各项财务指标符合银行要求;

　　③近期无重大经济纠纷;

　　④银行开立基本结算账户或一般结算账户。

　　审查的资料包括：

　　①营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明;

　　②公司章程、联营协议、个人合伙企业的合同或协议;

　　③法定代表人、负责人或代理人的身份汪明及法人委托书;

　　④经营单位资格证书;

　　⑤物价部门批准收费的文件;

　　⑥企业法人代码证及最近年度的年检证明;

　　⑦经银行认可的机构审计的近期财务报表。

　　考点7合作机构风险的防范措施

　　(1)“假个贷”的防控措施：

　　①加强一线人员建设，严把贷款准入关;

　　一线经办人员必须严格执行贷款准入条件，从源头上降低“假个贷”风险。在具体的操作上.要注意检查以下四个方面的内容：借款人身份的真实性;借款人信用情况;各类证件的真实性;申报价格的合理性。

　　②进一步完善个人住房贷款风险保证金制度;

　　③要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任。加大“假个贷”的实施成本。

　　(2)其他合作机构风险的防控措施：

　　①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构;

　　②业务合作中不过分依赖合作机构;

　　③严格执行准人退出制度;

　　④有效利用保证金制度;

　　⑤严格执行回访制度。

　　考点8个人住房贷款探作奉献给管理

　　(1)贷款审查和审批中的风险：

　　①未按独立公正原则审批;

　　②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放;

　　③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。

　　(2)贷款支付管理中的风险

　　①贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证;

　　②未按规定将贷款发放至相应账户;

　　③在未接到借款人支付申请、支付委托的情况下，直接将贷款资金支付出去;

　　④未详细记录资金流向和归集保存相关凭证。

　　考点9公积金个人住房贷款的特点

　　①互助性：公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。

　　②普遍性：只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可

　　申请公积金个人住房贷款。

　　③利率低：相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。

　　④期限长：目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。

　　考点10公积金个人住房贷款要素

　　(1)贷款对象应具备的条件：

　　①具有城镇常住户口或有效居留身份;

　　②按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户;

　　③有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　④有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;

　　⑤有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;

　　⑥有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　⑦符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。

　　(2)个人公积金住房贷款利率：公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。

　　(3)贷款期限：公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。

　　(4)申请商品房公积金个人住房贷款的借款人，还须提供以下资料：

　　①借款人及参贷人(共同还款人、担保人)的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书;

　　②婚姻状况证明(已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位或派出所出具证明);

　　③合法的商品房购房合同或协议;

　　④借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明;

　　⑤借款人已交付不低于20%购房款的有效凭据;

　　⑥有效的担保证明;。

　　⑦办理公积金个人住房贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手续。

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