(三)房地产投资的特点

　　(1)价值升值效应。很多情况下，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。

　　(2)财务杠杆效应。房地产投资的吸引力还来自于高财务杠杆率的使用。通常投资者以所购买的房地产为抵押，借入相当于其购买成本绝大部分的款项。当房产收益高于借款成本时，这种杠杆投资的价值优势十分明显。

　　(3)变现性相对较差。房地产投资品单位价值高，且无法转移，其流动性较弱，特别是在市场不景气时期变现难度更大。

　　(4)政策风险。房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大。(四)房地产价格的构成及影响因素

　　房地产价格构成的基本要素有土地价格或使用费、房屋建筑成本、耪金和利润等。影响房地产价格的因素很多，主要有：

　　(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策与市政管理等。

　　(2)社会因素。主要有社会治安状况、居民法律意识、人口因素、风俗因素、投机状况和社会偏好等方面。

　　(3)经济因素。主要有供求状况、物价水平、利率水平、居民收入和消费水平等。

　　(4)自然因素。主要指房地产所处的位置、地质、地势、气候条件和环境质量等因素。(五)房地产投资在个人理财中的应用

　　投资者在进行房地产投资时，应当对宏观和微观风险进行全面了解。特别应当注意房地产投资面临

　　三、收藏品市场(★)

　　(一)艺术品

　　艺术品投资是一种中长期投资，其价值随着时间而提升。艺术品投资的收益率较高，但具有明显的阶段性。艺术品投资具有较大的风险，主要体现在流通性差、保管难、价格波动较大。

　　(二)古玩

　　古玩投资的特点是：

　　(1)交易成本高、流动性低。(2)投资古玩要有鉴别能力。(3)价值一般较高，投资者要具有相当的经济实力。

　　(三)纪念币和邮票

　　纪念币是各国政府或中央银行为某一纪念题材而限量发行的具有一定面值的货币。

　　由于纪念币是具有相应纪念意义的货币，因此，其价格构成除了货币的各项要素之外，还具有一定的收藏价值。

　　邮票的收藏和投资同收藏艺术品、古玩相比较，其特点是较为平民化，每个人都可以根据自己的财力进行投资。邮票投资增值多少取决于时间的长短，如果有正确的眼光和足够的耐心，可获得较稳定的收益。

　　(四)收藏品市场在个人理财中的运用

　　在国外，艺术品已与股票、房地产并列为三大投资理财对象。与其他投资理财行业相比，艺术品投资理财有以下优点：①风险较小。②回报收益率高。

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