2011年政法干警考试《民法学》精讲笔记(10)

　　1.租赁合同(不能是消耗物)

　　(1)特征

　　(2)出租人义务

　　(3)承租人义务

　　(4)承租人权利

　　(5)解除特则

　　【合同法】第二百一十四条　【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　【合同法】第二百一十五条　【形式要求】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　【合同法】第二百三十六条　【租赁合同终止后的继续效力】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　【合同法】第二百三十二条　【不定期租赁合同】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　【合同法】第二百一十六条　【出租人的保持义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　【合同法】第二百二十条　【出租人的维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　【合同法】第二百二十一条　【承租人维修的费用】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。(如果因为维修期间，承租人无法使用租赁的房屋，而去旅馆居住，住旅馆的费用承租人自己承担)

　　【合同法】第二百二十二条　【租赁物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

　　【合同法】第二百二十三条　【租赁物的改造】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　【合同法】第二百二十四条　【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(但转租合同有效，次承租人可以向承租人要求承担违约责任)

　　【合同法】第二百二十六条　【租金的支付】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　【合同法】第二百二十七条　【未依约支付租金的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　【合同法】第二百二十八条　【第三人主张权利的法律后果】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

　　【合同法】第二百二十九条　【买卖不破租赁】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。(不限于买卖合同中，适用于所有转移所有权的情况)

　　民法上的优先购买权排序：按份共有人>典权人>房屋承租人

　　【合同法】第二百三十条　【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。(因为不定期租赁中出租人可以随时解除合同，所以承租人在实际上无法享有优先购买权)

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