2007年国家公务员考试《申论》冲刺仿真题(八)

5．2006年1月18日国家税务总局副局长王力表示，现行的房地产交易中个人所得税的缴纳，对普通住房给予了一些优惠政策。比如，对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，合乎规定的可以免交个人所得税。同时，对于个人出售住满5年唯一的生活用房，在出售时免个人所得税。

王力表示，我国房地产税收政策今后的导向应该是有所区分，要区分普通住房和非普通住房，对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅之类，要从政策上加以限制；而对于居民个人自用房的交易，按规定给予税收优惠政策，但是对于投资性和投机性的住房也是要加以限制的。

也就是说，规定从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售的时候要按照取得的售房收入全额征收营业税，而购买的普通住房超过两年的再卖时候，可以免征营业税。同时还规定，个人购买自用普通住宅享受减半征收契税的政策。但他强调，目前税务机关对个人二手住房交易所得征收的个人所得税，并不是一项新的税收政策，而是早有税法的明确规定，也就是按照《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得，应当按照“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

开征房地产税，自然是与最近国内房地产市场的发展有关。从目前国内的房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等，另一方面房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%。在这种情况下，不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。因此，开征房地产税的主要目的能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用。事实上，开征房地产税的目的正是规范国内房地产税费方式，但开征房地产税的实际作用与意义可能要比这些目标与内容丰富得多、深刻得多。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下，开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机和过度需求是必不可少的工具。

6．2006年前7个月，北京市新建商品房价格同比上涨7.9%，其中住宅价格上涨8.9%。另外，二手房价格上涨了9.7%。

数字显示，今年以来，北京市房屋销售价格指数涨幅呈上升趋势。前7个月的新建商品房和二手房价格涨幅分别比上半年提高了0.2个百分点。

从房产市场销售情况看，商品房竣工面积自今年4月以来出现持续下降，且下降幅度有所加大。前7个月，商品房竣工面积947.1万平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年扩大4.9个百分点。另外，商品房销售面积为1 337.4万平方米，其中期房销售921.4万平方米，现房416万平方米。

受市场需求较旺及供给量减少的影响，空置面积依旧下降。统计显示，7月末，北京市商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米。在全部商品房空置面积中，位于四环路以外的占57%，空置时间在3年以上的占11.5%。

7．俄罗斯在进入21世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场秩序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者签订房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚；一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。

俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20％的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30％，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长，该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。

俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平，并且大大高于周边的欧亚国家。近3年该国房价的平均涨幅达到30％，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1.7万元，中心城区已达到每平方米2.5万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外，人们还将购买住宅作为个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。

8．什么是经济适用房?经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。

广州经济适用房在上世纪90年代初开始建设，是全国最早建设经济适用房的城市之一。经济适用房刚推出时十分红火，广州市通过摇珠的方式产生购买者，同彩票开奖相像。前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元。经济适用房每平方米价位在1 500元左右，当时60平方米的房子在市场上要花十七八万元，而买到一套解困房不足7万元。16年来全市共建了泽德花园等5处经济适用房小区，竣工面积200万平方米，完成投资63亿多元，为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。

由于土地供应日趋紧张，地价越来越高，用于经济适用房建设的土地较过去有了很大的减少，经济适用房开始变得不太“经济”。目前，广州市的经济适用房项目总量不多，占整个一手房地产交易的较小比例。据统计，在经济适用房供应量最高的年份，占到市场份额的5％左右。

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