2015上海公务员申论热点：历史名城何时走出困境

　　曾是城市的精华、承载着丰富历史文化信息的老建筑，要么在衰败中不能自拔，要么在改造中被成片拆除，历史文化名城何时走出此种困境?

　　在厦门沙坡尾避风坞，已呈衰态的旧骑楼民居区内，一家志在成为当地居民好邻居的投资公司得到政府部门的赞许。

　　在不推倒重建的情况下，将破落的避风坞转型为“文化创意港”，是这家投资公司的业务核心。2012年以来，在这里，一处老厂房已被改造为充满活力的艺术区，它如同一颗心脏驱动着整个区域的复兴。

　　投资公司在当地扎根之后，与居民建立了良好关系，不断搜集分散的房产信息，引入社会资本参与整治。一时之间，房屋租赁活跃起来，临水餐饮业、小型创意公司相继出现。

　　“这家公司干了我们干不了的事情。”厦门市规划局局长赵燕菁说，“沙坡尾避风坞是厦门的老码头，位处黄金宝地。可长期以来，这里房屋破旧、环境脏乱、业态低端，陷入恶性循环。为什么?以前大家都认为是政府重视不够，规划不到位，现在我们发现，这些都不是主要原因。真正的原因，是产权出了问题，城市细胞的基因坏了。”

　　在厦门老城区，一处房产几十户共有的情况比比皆是。“老的产权人过世了，现在的继承人已隔了好几代，产权关系十分复杂。”赵燕菁说，“结果谁也不爱惜这些房子，政府想投入力量修缮，连房产继承人都招呼不齐。”

　　上世纪50年代以来，中国诸多老城的存量房屋，相继陷入危破境地。过去，这些房屋是城市的精华，上百年来，其质量多靠产权人自我修缮维持。可随着产权与市场关系的改变，这些承载着丰富历史文化信息的老建筑，要么在衰败中不能自拔，要么在改造中被成片拆除。

　　“中国的历史文化名城不就是这样被毁掉的吗?”赵燕菁，这位曾留学英国的城市规划学博士，如此反问。

　　摇摇欲坠的“存量建筑”

　　厦门鼓浪屿的情况颇为典型。2006年底，岛屿上的一栋老房子在台风来袭时轰然倒塌，一人死亡。一时之间，岛上那些摇摇欲坠的建筑引起了人们的关注。

　　鼓浪屿1949年以前建成的外国领事馆，华侨、官僚、私家庄园等建筑共有60万平方米，约1200幢，由于长期非正常使用，多已年久失修，几成危房。一家媒体的调查报告指出，如果只考虑使用功能，这些有过不同寻常历史的老建筑，几乎成了负资产。

　　“我们做了多少轮鼓浪屿的保护规划，可就是没办法，对这些就要倒掉的老房子政府不是没有作为，而是无从下手。”赵燕菁说，“不少房屋是侨产，继承人多在海外，人数众多，没有人对这些房子负责，都在恶性使用。结果，经历了多少年历史风雨都保护得好好的深宅大院，短短几十年就成了危房。”

　　同样的问题也出现在泉州。老范志大厝是泉州市人民政府1998年公布的第四批市级文物保护单位，2009年11月升级为省级文物保护单位，是典型的闽南红砖建筑，由三座五开间五进的大庭院组成，各院落之间以防火墙相隔，宅院两侧建有护厝，约30间，颇为宏敞。

　　可如今，这处建造于清代的大厝沦为了杂院，连祠堂内部也被私搭乱建的小屋挤占。“这是我们家族的财产，可是继承人太多，很难统一意见，私搭乱建就没人管了。”在老范志大厝拥有部分房产的一位族人对本刊记者说，“我自己很爱惜老祖宗的房子，我不会在祠堂里乱来，可是这里有这么多族人，每家每户都有自己的想法，我也无能为力。”

　　“我们希望尽可能多地保留老房子，可他们都盼着拆。”赵燕菁说，“因为一拆迁，产权问题、住房问题都解决了。”

　　按照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择补偿方式。这意味着只要一拆迁，房产继承人们就可获得分家析产的机会，还能拿到一套房子。

　　“甚至现在没有产权的实际使用者，也可以获得相应补偿。”赵燕菁介绍道，“原来产权人和后来实际使用者的纠纷，都可以一次性解决。在这样的情况下，老城的保护计划很难获得他们的支持。拆迁也就成为城市更新的主要甚至唯一的途径。甚至有人低价购买那些虽落实产权，但实际无法收回的房屋，目的就是通过拆迁获得补偿。”

　　赵燕菁笃定地认为，老城区的问题实为存量建筑的管理问题，“在中央严控城市增量土地的背景下，解决好存量问题非常关键。如果我们治不好老城的病，谁能保证我们建造的新城将来不出问题?”

　　城市细胞“病变”

　　靠城市拆迁来“理清”产权并“终结”房屋的衰败，并不是中国城市的历史经验。

　　“古代是嫡长子继承制，不像现在大家都有继承权，都均分。”泉州市城市规划设计研究院的一位负责人对本刊记者说。

　　中国有一句老话：“福贵不过三。”这在家庭房屋的使用状况上能得到真实反映——即便是大户人家，随着家庭成员的增加，隔上几代人就会出现住房不敷使用的状况，届时，分家析产、各置家业成为必须。在这个过程中，房屋产权的稳定及公平交易的保障十分重要。

　　现存大量明清及民国时期的房契表明，房屋产权的流通是产权人之间的自由契约行为，出售或出租房屋的情况普遍，房屋质量因此而得以维持。由于房屋的流通是产权人的自发行为，产权交易基本上以院落为单位，城市发展因此保持固有肌理，得以自然生长，多样性的孕育成为可能。

　　新中国成立之初，政府部门对既有的城市不动产进行了清管，发放房地产所有证。1954年宪法规定，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。这样的制度设计促进了产权人自我修缮房屋并爱惜其名下资产。

　　可是，在极左时期，私有住宅的产权体系遭到破坏，私房或被充公，或被违法侵占，大杂院和危房问题由此产生。文革结束后，对私房政策的落实经历了漫长过程，房屋质量加速恶化。

　　在这样的情况下，官方启动大规模危改计划，面对拆迁的强势，老房子虽然身处黄金宝地，也无人敢买、无人敢修。

　　1952年的调查资料显示，北京城区危险房屋仅为城区旧有房屋的4.9%。而到1990年，北京市房管部门的统计显示，旧城内平房总量为2142万平方米，其中三、四、五类房(一般损坏房、严重损坏房和危险房)为1012万平方米，占平房总量的50%左右。

　　此后，北京市掀起两轮大规模危旧房改造，传统四合院民居被成片拆除，在尚未被拆除的民居中，产权关系之混乱沉疴难愈。其中，1958年遗留的经租房问题尚未解决;公私房混合院落大量存在;自管公房、直管公房管理无序，私搭乱建泛滥。

　　房屋是城市的细胞，财产权是细胞之核，细胞核一旦病变，就会危及城市躯体。如何修复在极左时期被破坏的房屋产权体系，是中国城市面对的一大难题。“这个问题不解决，不论政府多么重视老城保护，其自身的衰败和死亡都无法避免。”赵燕菁说。

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