住房问题(二)——经济适用房问题
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房对建立合理住宅供应体系，实现城市规划布局调整，深化住房制度改革，满足中低收入家庭住房需求等方面的作用。体现经济适用住房政策性和保障性要求，大力加强经济适用住房
建设和管理，严格控制供应范围和建设标准，促进经济适用住房建设健康发展是各级政府控制房价的重要举措。
问题：
1.供应与需求脱节。
2.户型超标和开放商暴利问题。
3.销售环节上的漏洞。漏洞主要有两个：一个是 开发商的“瞒”，即留下一定数量的房号自己操纵；另一个是购房者的“骗”，即不符合条件的骗购经济适用房。
原因
1.各地政府规划中的经济适用房的供应量，没有明确地侧算出需求量；之所以没有明确测算出需求量，是因为对购买者收入的界定标准不科学，经济适用房的保证面过于宽泛。
2.户型超标有一定的历史原因：房改之初，建设经济适用房承担着一定的扩大内需、拉动经济增长的任务，因而建设标准限制不严。开放商暴利问题的原因是：政府管理部门监管不严。
3.开发商的“瞒”，一个重要原因是：当初经济适用房放量供应，项目过多，由政府销售存在一定困难。购房者的“骗”，其重要原因是：居民收入透明度不够。
4.经济适用房制度不健全。主要表现为：价格的双轨制（即高价的商品房与平价的经济适用房。价格双轨制的存在，会诱使一部分人通过各种关系，购买低价经济适用房进而出租转卖谋利。）、法律制度不健全（法律对那些在销售环节中取得暴利的人没有受到处罚）、缺管统一的协调和监控机制（政府管理者和居民申请者之间存在严重的信息不对称，政府部门要准确掌握谁有资格取得经济适用房，几乎是不可能的。我国居民收入来源复杂，不少居民的真实收入政府无法掌握尤其是大量高收入者逃避个人所得税）等。
对策：
1在我国推行以解决中低收入者住房问题为重点的住房分类供应制度；
2对经济适用房给予优惠政策，并理所当然地调控经济适用房的户型、房价和供应对象；
3大比重地建设与我国经济水平相适应得小户型、低造价住房。在今后十年内，各城市年建设小户型、低造价住宅的比重，逐步达到占住宅总量的60%。为把计划落到实处，城市政府每年要把小户型、低造价的建设计划，有计划地分解下达到每个待建的住宅小区。同时制定法规，凡不按计划建设小户型、低造价住宅的房地产企业，要给予高额罚款，直至取消营业执照的处罚；
4有区别地运用税费的调节作用，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅的作用。
5完善经济适用房法律制度。首先，对经济适用房的购买程序、购买资格、监控机构和出明确规定。其次，法律应对那些有权力背景和财力基础的人通过暗箱操作，私相授受，权钱交易，不当谋利的给予制裁。
6建立统一的协调管理部门，加强监管力度。政府可以通过单位和街道开具证明的方式，并加以证明一个家庭的准确收入。
住房问题(三)——商品房问题
问题：
1．擅自改变设计，如户型、层高、楼间距等。
2．售中制造虚假旺销假象，欺骗消费者。商品房中楼层、朝向、户型、位置不同，直接影响销售，为了尽快卖出不太好的房源，有的人为制造旺销假象，大量散发夸大其词的商品房销售广告，诱导消费者购买，在广告和楼盘图上消费者往往见到的是一路飘红的优惠，有的甚至雇佣“房托”，抬高商品房价格，造成消费者盲目抢购、上当受骗。
3．现房出现质量问题维修难、退换更难。商品房和其他商品一样，出现质量问题在所难免。但是，一旦出现问题，消费者面临维修难、退换更是遥不可及的境地。
4．新房入住后配套设施跟不上，影响正常生活。搬入新居的消费者常常被高层电梯不能正常使用、煤气迟迟不开栓、绿化得不到落实、房证、契税证不能如期办理等后续问题所困扰。
5．开发公司借交钥匙之机乱收费。消费者支付房款后，开发公司和物业公司还要求消费者交纳对讲门费、拆改抵押金（保证金）、预交物业费等。
6．面积缩水，消费者房款被鲸吞。目前，商品房销售大部分按照建筑面积计算，开发公司故弄玄虚，使面积缩水的机会比较多，消费者套内面积减少，与购买数量不符，直接关系房价款，使消费者多付冤枉钱。
原因：
1、经营者以损害消费者合法权益换取最大利益
首先，商品房经营者以获取最大利润为最终目的。房地产行业投资大，生产周期长，经营者急于收回成本，急功近利，违背诚信原则，采取偷工减料或者把工程承包给没有资质的建筑施工方，使用质次价低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出来的商品房质量低劣。
其次，由于商品房标的额大，以侵害消费者权益为代价获取的利益非常可观，所以屡禁不止。
2、监管部门监管不到位
一是对房地产行业的监管由建设行政主管部门、房地产行政主管部门监管，由于上述部门部分管理资源薄弱，存在监管盲区。
二是部分工程质量监督单位在监督中存在监督不到位的问题，主要表现在按照《城市房地产管理法》、《建筑法》的要求，“未经验收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋验收合格的标准是取得《竣工验收证书》，但是，目前很多工程在土建、消防、电梯、燃气、民防、规划、环保、档案等方面只有部分合格就可以通过验收，其中消费者投诉比较集中的隔音差、保温层偷工减料、防水层质量差等较为严重的问题也能够顺利通过验收。
3、法律法规严重滞后，缺乏可操作性强、细化的问题
一是专项法规目前只有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》，出现纠纷要适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》，缺乏细化的、操作性强的专业法规。
二是为有效解决商品房消费纠纷，最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》，但是在该《解释》中，商品房出现问题后，除主体结构质量问题外，消费者享受不到退换的售后服务；同时，对属于维修范围的，经营者无理拖延的不容易认定。
三是按照司法实践，对于面积缩水问题，只能以房地产开发公司提供的数据为准，如何消费者领取钥匙，对于商品房面积有疑问，就必须自已向有关部门提出申请，自掏腰包进行检测，这对消费者显失公平。
四是消费费与房地产开发公司出现纠纷后，消费者举证难，因为，建筑图纸只掌握在房地产开发公司，如果消费者维权，需要消费者举证，而许多消费者缺乏举证能力，往往望而却步，使维护自身合法权益的行为夭折。
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