2016年中央经济工作会议解读之五：化解房地产库存

　　会议摘要

　　2016年中央经济工作会议指出，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，要把公租房扩大到非户籍人口。要取消过时的限制性措施。

　　解读

　　自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致一些地方的供给出现阶段性和结构性过剩。库存长期积压，势必会威胁经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前一个重要的住房政策目标。但是试图使用宏观经济刺激政策，扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求，短期内难以有效化解规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即加快农民工市民化、支持农民工购房，是快速消化过剩库存，促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。不仅如此，农民工购房及其市民化，对全面建成小康社会、实现中华民族伟大复兴中国梦也意义重大。

　　此外，中央经济工作会议还明确提出要取消过时的限制性措施。对房屋所有权的过时限制的取消，其实是为了不动产登记制度的产权登记等开路，同时也是为了给一些有历史遗留问题的房产更好登记而提供的制度保障。对于这样一个制度的推进，积极意义明显，将加速不动产登记制度的推进。

　　[综合分析]

　　农民工是中国转型的主力军。但是，农民工个人及家庭也面临着缺少住房的窘境。当前经济面临的不少突出问题，都与农民工问题有关：经济增长的需求不足，来自于半城镇化导致的需求缺口;户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革，与农民工购房及其市民化息息相关。因此，农民工市民化具有一石多鸟效应。首先，农民工是楼市去库存的重要力量，农民工市民化有助于化解房地产库存;其次，农民工市民化带动投资和消费从而稳定增长和促进转型;再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改革;最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也是全面小康的应有之义。

　　[参考对策]

　　在房地产化解库存问题上，必须要有真正的组合拳，既要有短期在房贷、税费、公积金以及购房补贴方面的举措，同时，更重要的要认识到，要真正回到“人的城镇化”这个主题上，需要在农民工市民化的其他公共政策上下更大的力气，需要重新定位中小城市在中国的未来，需要真正的公共政策的再造。否则，仅仅为了化解住房库存而寄希望于农民工买房，是一种不公平的体现，毕竟房子才是他真正的归宿和精神家园。

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