北京：限价房时代的豪宅“绝响”

　　整个3月，北京土地市场一片沉寂。截至目前，北京市规划和自然资源委员会官网上挂出的12宗待入市地块中，仅有1宗为经营用地。

　　值得注意的是，这宗位于门头沟区永定镇的地块为非限价住宅用地，这也是今年以来北京出让的第五宗不限价地块。

　　土地出让方式的变化，带来了业界对今年豪宅供应的期待。根据北京中原地产研究中心的数据统计，2018年北京新增商品住宅虽然同比涨幅65%，创近四年来最高，但其中限竞房占比高达55%。

　　这意味着，北京楼市已经由两年前遍地10+的顶豪时代，全面转轨进入限竞房时代。在限竞房井喷供应的冲击下，处于消化存量阶段的豪宅是否正在变成楼市“绝响”?

　　豪宅土地基本断供

　　开发商拿地不积极

　　从2018年10月至今，北京土地市场共入市7宗非限价地块，其中丰台石榴庄1宗、延庆新城1宗、密云1宗、朝阳孙河2宗和门头沟永定镇2宗。

　　笔者梳理地块出让情况时发现，除了本月新挂出的门头沟永定镇地块，其余6宗不限价土地仅成交3宗。

　　其中，丰台区南苑石榴庄0517-L02地块是自2016年10月北京首次采用“限房价竞地价”出让政策后，时隔24个月首次出现不限定商品住宅售价的地块。地块规划建筑面积是63070平方米，起始价为25.87亿元。地块将代建约10440平方米公交设施和300个社会停车位，并配建机构养老设施、社区文化设施及邮政所等。但石榴庄地块最终并未出让。

　　而朝阳区孙河乡的两宗居住地块，总建筑规模分别为43427平方米和47876平方米，容积率分别为1.1和1.5，建筑高分别控制在18米和24米，均属于适合打造低密产品的优质地块，最终也没有挂牌出让。

　　成交的3宗地块中，延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块以8.165亿元成交，溢价率不足2%。根据地块出让规定，该地块总建筑规模126263平方米，需建设一座总客房数不少于450间的2022年冬奥会及冬残奥会保障酒店。

　　门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块R2二类居住用地、MC16-041地块T6区域综合交通枢纽用地、MC16-048地块S4社会停车场用地拍卖当日仅收到一家企业报价，最终以底价16亿元成交，溢价率0%。

　　同一天拍出的密云区溪翁庄MY02-0201-6001地块(原圆明三园C地块)则吸引了城建、阳光城、金茂、首开+龙湖+保利联合体、万科+中投联合体等多家品牌房企的关注。经过17轮竞价，最终由阳光城以18.9亿元摘得，溢价率12.5%。

　　显然，在2018年北京楼市持续下行、房价稳定回落、限竞房供大于求的局面下，开发商拿地明显谨慎。政府虽有意以不限价地块刺激房企拿地积极性，但这几宗非限价住宅地块要么地处远郊区县，要么附加条件多，再加上销售环节也并未全面放松限价，导致房企拿地动力不足。

　　而丽兹行豪宅研究院的数据显示，2018年成交土地80%为住宅用地，其中限价房占了58%，且全部在四环外。在当前供地结构仍偏向低端保障供应的趋势下，预计未来可用于豪宅开发的土地将非常少，豪宅新房市场正面临严重供应短缺。

　　量价齐升

　　豪宅新房需求旺供应不足

　　一边是豪宅土地断顿，另一边却是存量房供应和成交活跃。

　　2018年，豪宅新房供应4946套，同比上涨69.97%，集中供应在第四季度，共有22个楼盘拿到预售证，供应量为3478套。从各价位段来看，总价1500万元-2000万元的豪宅新房占比达到51%，3000万元以上供应占比在13%，4000万以上供应占比7%，同比均有不同程度下降。

　　成交方面，2018年单价7万元以上豪宅(不含别墅)成交套数和成交价格均有下降，但下降幅度都不大，分别为3%和2%。克而瑞研究机构数据则显示，2019年一季度，北京单价7万元以上的高端项目成交面积环比下降45%，同比上升171%;成交套数1034套，环比下降43%，同比上升127%;成交均价88912元/平方米，环比下降0.32%，同比上升6.95%。 业内人士认为，2018年第四季度豪宅供应大幅大涨，表明政府对新房价格限制方面有了适度放开及优化。总体来看，北京豪宅市场正处于新旧快速迭代期，豪宅新房需求旺盛，但市场供应明显不足。

　　种种迹象表示，在长效机制不变的前提下，豪宅产品供不应求的态势仍将在今年延续，尤其是四环之内的豪宅新房，可以说是卖一套少一套。

　　地产营销人出品人韩乐认为，2018年豪宅市场并没有因为市场下行而产生巨大波动，成交排名前5位的项目中，单盘成交金额都在20亿元以上，如天悦壹号、泰禾·金府大院等。去年第四季度豪宅成交量激增，实际上也是签约滞后给楼市造成的假象。

　　同时，韩乐表示，去年豪宅成交还表现出了两个特点，一是豪宅新房中四居成交占比上升至34.41%，一定程度上反映了当前市场仍为高端改善升级需求为主。二是准现房和现房产品更受购房者青睐。由于去年市场上频繁出现品质交付问题，高端置业者开始认真考虑购买期房和现房的利弊。

　　个别豪宅降价不具代表性

　　去年下半年开始，懋源·璟岳、北京庄园、万科观承、壹亮马、世茂西山龙胤、红廷别墅、泰禾·金府大院、葛洲坝·中国府等在内的多个豪宅项目先后对外发布新品、公开示范区或样板间，开始为正式销售造势蓄客，这其中不乏拿地后蛰伏多年、至今仍未取证入市的地王项目，比如葛洲坝·中国府。

　　而进入2019年，去年成交大好的豪宅新房却又传出了多项目集体降价的消息。比如，春节后泰禾北京便打出“泰禾1号抢收计划”，将北京泰禾金尊府、北京泰禾金府大院、泰禾西府大院和泰禾北京院子二期四个高端项目中的个别房屋降价出售，单套最高降价甚至达到900万元。

　　招商·中国玺也是以8.9万元/平方米的单价甩卖一套尾房，约1300万元的总价与周边同等面积的二手房价格相差无几。

　　此外，中骏·西山天璟、懋源·璟岳、西山燕庐等项目或推出特价房或一房五价，优惠幅度各有不同。

　　韩乐分析认为，今后所谓的豪宅降价并不具备普遍性，北京目前市场供应产品主要为限竞房，纯住宅本身就是稀缺，豪宅可能成为楼市“绝响”，因此没有打折销售的必要，尤其是先天资源条件较好、地段优势明显、高品质的豪宅。即便打折销售也未必可以带动销售速度、提高去化率，反而可能会拉低项目形象。

　　在他看来，豪宅项目主要考验的是开发商的资金能力，当前市场环境下，豪宅开发商反而应该继续坚守品质，通过品质对比，让购房者看到豪宅比限竞房优越之处。包括豪宅项目基本不受“70/90”政策限制，尺度舒适、密度低。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，影响豪宅新房市场销售的核心还是要看今年信贷政策的宽松程度，最典型指标就是认房又认贷的标准是否会变化。这个政策如果不变，市场不会波动;这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

　　同时，业内人士也表示，随着后期部分地段好的限竞房项目入市，肯定会对那些价格过高、地段优势又不突出、品质也相对一般的豪宅带来冲击，届时预计会出现降价或大幅打扣优惠的情况。

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