二、投资性房地产

　　(一)投资性房地产内容

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　1.投资性房地产的范围。

　　(1)已出租的土地使用权。(2)持有并准备增值后转让的土地使用权。(3)已出租的建筑物。

　　2.不属于投资性房地产的范围。

　　下列项目不属于投资性房地产：(1)自用房地产。(2)作为存货的房地产。

　　(二)投资性房地产的账务处理

　　1.投资性房地产核算应设置的会计科目。

　　为了反映和监督投资性房地产的取得、后续计量和处置等情况，企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“公允价值变动损益”、“其他业务收人”、“其他业务成本”等科目进行核算。投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收人”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

　　企业采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，还应当设置“投资性房地产减值准备”科目进行核算。

　　2.投资性房地产的取得。

　　(1)外购的投资性房地产。

　　企业外购的房地产，只有在购人的同时开始出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　(2)自行建造的投资性房地产。

　　企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成木、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计人当期损益，不计人建造成本。

　　(3)内部转换形成的投资性房地产。

　　企业将作为存货的房地产或将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应当按照该项存货或建筑物等在转换日的账面价值或公允价值作为投资性房地产在转换日的成本;在转换日存货或自用建筑物等的账面价值高于公允价值的差额计人公允价值变动损益，在转换日存货或自用建筑物等的账面价值低于公允价值的差额计人资本公积。

　　3.投资性房地产的后续计量。

　　(1)采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。

　　企业采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。

　　(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。

　　企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面余额。

　　(3)投资性房地产后续计量模式的变更。

　　为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　(4)个投资性房地产的处置。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收人扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。同时，将原计人该项投资性房地产的公允价值变动转出，由公允价值变动损益转为其他业务成本。

　　如果存在原转换日计人资本公积的金额，也一并结转，由资本公积转为其他业务成本。

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