第四节 土地增值税法律制度

　　一、纳税人

　　土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。

　　二、征税范围

　　(一)征税范围的一般规定

　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。

　　2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他

　　附着物产权的行为征税。 ’

　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　(二)征税范围的特殊规定

　　三、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率

　　为40%。

　　3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　四、计税依据

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

　　(一)应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　(二)扣除项目及其金额

　　准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。

　　2.房地产开发成本。

　　3.房地产开发费用。

　　4.与转让房地产有关的税金。

　　5.财政部确定的其他扣除项目。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额。

　　7.计税依据的特殊规定。

　　五、应纳税额的计算

　　1.应纳税额的计算公式。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

　　应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)

　　2.应纳税额的计算步骤。

　　(1)计算增值额。

　　(2)计算增值率。

　　(3)确定适用税率。

　　(4)计算应纳税额。

　　六、税收优惠

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4.居民个人转让住房免征土地增值税。

　　七、征收管理

　　(一)纳税申报

　　纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

　　(二)纳税清算

　　1.土地增值税的清算单位。

　　2.土地增值税的清算条件。

　　3.土地增值税清算应报送的资料。

　　4.清算后再转让房地产的处理。

　　5.土地增值税的核定征收。

　　(三)纳税地点

　　土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

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