2007年会计专业资格考试冲刺专题
三、投资性房地产的转换
（一）转换条件
在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；
②自用房地产停止自用，改用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产。比如过去是办公用的大楼，现在腾出来作为投资性房地产出租出去；
③房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
④在建或开发的房地产转换为投资性房地产。此处的在建工程并不是指“半拉子”工程，而是达到可使用可出租状态的已完工工程。由于不是自用所以没有转到固定资产中，而是转到投资性房地产中了。
（二）转换时入账口径的选择(本文由北京安 通学校提供 欢迎阅读)
①在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：
A．由自用房地产或存货转入投资性房地产时：
借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）
累计折旧
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产、无形资产或存货
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
B．由投资性房地产转为自用房地产或存货时：
借：固定资产、无形资产或存货（按转换时的原账面价值计量）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
②以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：
借：固定资产、无形资产或存货（以转换当日的公允价值计量）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）
公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）
③自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积。
会计分录为：
借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）
累计折旧
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
资产减值准备（转换当时已提减值准备）
贷：固定资产、无形资产或存货（按转换当时的账面余额结转）
资本公积（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积）
四、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
第六章 金融资产
一、金融资产分类
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
具体包括两类：
①交易性金融资产
满足以下条件之一的，应划分为交易性金融资产：
A、取得该金融资产的目的主要是为了近期内出售；
B、属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一种，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
C、属于衍生工具。
②直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
满足下列条件时，才可以定义为此类金融资产：
A、该指定可以消除或明显减少由于该金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；
B、企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，不得指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（2）持有至到期投资
1）持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
2）该类资产具有如下特征：
- 到期日固定
- 回收金额固定或可确定
- 企业有明确意图和能力持有至到期
- 有活跃市场
3）到期前处置或重分类对所持有剩余非衍生金融资产的影响
企业将持有至到期投资在到期前处置或重分类，通常表明其违背了将投资持有至到期的最初意图。如果处置或重分类为其他金融资产的金融资产相对于该类投资在出售或重分类前的总额较大，则企业在处置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产。
（3）贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
该类资产具有如下特征：
- 回收金额固定或可确定
- 无活跃市场
例如：商业银行贷出款项；商业购入贷款；商业银行所持没有活跃市场债券/票据；工商企业应收账款等
（4）可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述各类资产以外的金融资产。
具体包括如下两类：
①直接指定的可供出售金融资产
②贷款和应收款项、持有至到期投资、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产
如：在活跃市场上有报价的债券投资；在活跃市场上有报价的股票投资；基金投资等等。
3、不同类金融资产之间的重分类
（1）企业在初始确认时将某金融资产或某金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债后，不能重分类为其他类金融资产或金融负债；其他类金融资产或金融负债也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（2）持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产等三类金融资产之间，也不得随意重分类。
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