五、计税依据

　　是转让房地产取得的增值额。

　　(一)增值额

　　纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

　　――隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　――提供扣除项目金额不实的;

　　――转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。

　　(二)转让房地产取得的收入

　　(三)扣除项目(如果增加题目难度，一定是在扣除项目做文章的，条件允许的话多看几遍)

　　取得土地使用权支付的金额;房地产开发成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与房地产转让有关的税金;其他扣除项目。

　　【例】某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为500万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为( )。

　　答案：旧房评估价为重置成本价×成新度折扣率，计算过程：2000×60%=1200(万元)。

　　【例】下列各项中，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有( )。

　　A、转让已使用的房屋及建筑物的

　　B、提供扣除项目金额不实的

　　C、隐瞒、虚报房地产成交价格的

　　D、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

　　答案：ABCD

　　解析：纳税人缴纳土地增值税应以土地增值额为计税依据，但纳税人卖旧房或发生上述B、C、D选项三种之一的，以房地产评估价格计征土地增值税。

　　六、税率及应纳税额的计算

　　(一)税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：(表见下页，这个还是需要记忆的，不过也不是太难)

　　(二)应纳税额

　　应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　七、纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限

　　(一)发生时间

　　应在合同签订之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

　　(二)纳税地点

　　土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

　　在实际工作中，纳税地点的确定又分为以下两种情况：

　　1、纳税人是法人的。当转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

　　2、纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

　　【例】纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在( )税务机关申报纳税。

　　A、住所所在地

　　B、房地产坐落地

　　C、办理过户手续所在地

　　D、自行选择纳税地点

　　答案：C

　　(三)纳税期限

　　分为三种情况：

　　1、一次交割、付清价款方式――主管税务机关规定纳税人在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。

　　2、分期收款方式――每次收到价款时，按收到的价款的数额×应纳税额占收入的比例计算，并在每次收款后数日内缴纳土地增值税。

　　3、项目全部竣工结算前转让房地产――竣工结算前的收入无法据实的，可以预征土地所得税。

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