三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　(一)房产税的计税依据

　　房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。按房产计税价值征税的，称为从价计征;按房产租金收入征税的，称为从租计征。

　　1.从价计征——房产余值为计税依据。

　　计税余值=房产原值×(1-10%～30%)

　　具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　(1)房产原值：会计制度账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值(或原价)，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　(3)投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

　　①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

　　②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

　　【例题·单选题】某企业有原值为2000万元的房产，2009年1月1日将全部房产对外投资联营，参与投资利润分红，并承担经营风险。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该房产2009年度应纳房产税为(　)万元。

　　A.16.80　　　　　　　　B.168

　　C.24　　　　　 　　　　D.240

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考核房产税应纳税额的计算。用于投资联营的房产，纳税人参与投资利润分红，共担风险的，按照房产余值作为计税依据计征房产税，该企业应纳房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.80(万元)。

　　对融资租赁的房屋——以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　(4)房屋附属设备和配套设施的计税规定。

　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　(5)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税——由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

　　其中自营的依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租房产的，执照租金收入计征。

　　【例题·判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。(　)(2009年)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考核房产税的计税依据。题目中的表述是正确的。

　　2.从租计征

　　房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。