【例题2·计算题】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

　　『正确答案』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。

　　(1)住宅销售收入为9000万元

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3 000万元

　　②住宅开发成本为2800万元

　　③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%=580(万元)

　　④与转让房地产有关的税金为: 495+4.5=499.5(万元)

　　⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000+2800+580+499.5=6879.5(万元)

　　(3)计算转让房地产的增值额：9000-6879.5=2120.5(万元)

　　(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：2120.5÷6879.5≈31%

　　(5)计算应缴纳的土地增值税税额：

　　应纳土地增值税税额﹦2120.5×30%=636.15(万元)

　　【例题3·计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。

　　『正确答案』

　　(1)计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。

　　扣除项目金额=200+800+20+10=1030(万元)

　　(2)计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。

　　增值额=1600-1030=570(万元)

　　(3)计算增值额占扣除项目金额的百分比。

　　增值率=570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%。

　　(4)应纳税额

　　土地增值税税额= 570×40%-l030×5%=176.5(万元)